Rozmowę prowadzi Marcin Wandałowski – Redaktor Prowadzący „Pomorskiego Przeglądu Gospodarczego”.
Kto odpowiada za stan przestrzeni publicznej naszych miast? Nierzadko odpowiedzialnością w tym zakresie obarcza się deweloperów, ale czy nie jest tak, że wypełniają oni po prostu lukę spowodowaną biernością miejskich władz?
Prawda leży pośrodku. Większość miast, które były i są projektowane zgodnie z pewną wizją urbanistyczną, zyskuje na atrakcyjności i funkcjonalności. Najlepszymi na to przykładami są metropolie, takie jak Paryż czy Londyn. Kształtowanie przestrzeni publicznej polskich miast przybiera różne formy. Nie ma tu jednego, właściwego modelu. Proces ten można zdefiniować jako swego rodzaju grę, w której uczestniczą aktorzy samorządowi, biznes, a także mieszkańcy. Cały czas następuje w niej zderzanie się różnego rodzaju argumentów, interesów. Zdarza się – na wzór paryski – że to miasto samo z siebie wymyśla określoną koncepcję i dąży do jej realizacji. W międzyczasie jest ona zazwyczaj konsultowana z mieszkańcami oraz przedsiębiorcami. Mamy też jednak mnóstwo przykładów na to, że miasta w ferworze doraźnych spraw nie zajmują się zbytnio zagospodarowywaniem posiadanych przez siebie terenów. Wówczas pewne pomysły wychodzą z inicjatywy biznesu, który wpływa na opinie lokalnych włodarzy. Taki model funkcjonuje u nas chyba najczęściej. Stąd też dość powszechnie odpowiedzialnością za stan miejskiej przestrzeni publicznej obarcza się deweloperów. Podkreślę jednak, że jeżeli nasze miasta posiadałyby swoje wizje planistyczne, tego typu przedsiębiorstwa nie byłyby zmuszone do samodzielnego projektowania przestrzeni. Nie miałyby wówczas de facto nawet okazji do popełnienia ewentualnych błędów i znalezienia się – w konsekwencji – pod ostrzałem ze strony niezadowolonej społeczności lokalnej, mediów czy władz miejskich.
Często bywa, że miasta w ferworze doraźnych spraw nie zajmują się zbytnio zagospodarowywaniem posiadanych przez siebie terenów. Wówczas pomysły na zorganizowanie przestrzeni publicznej wychodzą od biznesu.
Co jeszcze wpływa na tak dużą aktywność firm deweloperskich w projektowaniu przestrzeni miejskiej?
Ludzie biznesu, mając kontakty za granicą i jeżdżąc po świecie, widzą pewne rzeczy, których w Polsce nie ma, a które dobrze byłoby u nas zaadaptować. Przykładowo jeszcze kilkanaście lat temu budynki biurowe pojawiały się w polskich miastach pojedynczo i w dość przypadkowych lokalizacjach. Allcon był wówczas jedną z pierwszych firm, które na krajowym rynku weszły w budowę tzw. kompleksów biurowych (office parks). Koncepcja ta została przez nas podpatrzona za granicą, w miastach amerykańskich, niemieckich czy nawet w czeskiej Pradze, gdzie w miejscach skrzętnie wybranych, przemyślanych stawiano całe kompleksy biurowe. Stąd też kampus Intela umiejscowiliśmy niedaleko lotniska, gdyż bardzo zależało na tym ówczesnemu właścicielowi firmy. Z kolei Łużycka Office Park powstał w pobliżu planowanej wówczas Drogi Różowej w Gdyni. Na bazie wspomnianej koncepcji rozwinął się u nas nowy model kreowania przestrzeni biurowych, wokół których zaczęły się pojawiać obiekty oferujące komplementarne usługi: gastronomiczne, medyczne, przedszkola, centra fitness itp. Powstały nowe dzielnice określane mianem dzielnic biznesowych, w których skoncentrowały się kolejne realizacje komercyjne, jak np. Olivia Business Park, Alchemia i Arkońska Business Park na gdańskim Przymorzu czy też Łużycka Office Park i Tensor w gdyńskiej dzielnicy Redłowo.
Ludzie biznesu, mając kontakty za granicą i jeżdżąc po świecie, widzą pewne rzeczy, których w Polsce nie ma, a które dobrze byłoby u nas zaadaptować.
Czy budując kilkanaście lat temu pierwsze kompleksy biurowe spodziewano się, że wokół nich rozwiną się całe dzielnice biznesowe?
Niektóre rozwiązania bywają konsekwencją zbiegów okoliczności, pewnych szczęśliwych uwarunkowań. Na przykład siedziba Allconu przy ul. Łużyckiej w Gdyni zawsze była otoczona firmami typu Baltona, Przedsiębiorstwo Handlu Spożywczego, Społem itd. To była tkanka umierająca w środku miasta. Po wieloletnich procesach Gdynia pozyskała te tereny i chciała je spieniężyć. Jako prężna firma dewelopersko-budowlana zostaliśmy zapytani, czy nie mamy na ten obszar jakiegoś pomysłu. W konsekwencji stanęliśmy do przetargu o działki, które idealnie odpowiadały naszym świeżym koncepcjom związanym z parkami biurowymi. Gdy powstał jeden, wokół zaczęły się pojawiać kolejne nowoczesne powierzchnie biurowe, a następnie również i placówki usługowe.
Jak pan wspominał, są też jednak w Polsce przykłady dalekosiężnych wizji planistycznych opracowanych przez władze miejskie. Czy taki przykład znajdziemy również na Pomorzu?
Owszem, na co najlepszym dowodem jest gdańskie Młode Miasto, a więc zespół kwartałów miejskich zlokalizowanych na terenach dawnej Stoczni Gdańskiej. W przyszłości ma tam powstać zabudowa mieszkalna, lecz również biurowa, handlowa i rozrywkowa. Jego fragmentem jest dziś Europejskie Centrum Solidarności. Inspiracją dla tego projektu jest budowana obecnie w Hamburgu nowa dzielnica Hafencity, w której powstają obiekty biurowe oraz mieszkalne. Zaangażowani w jej realizację są zarówno aktorzy publiczni, wykładający olbrzymie środki m.in. na infrastrukturę komunikacyjną, jak i komercyjni. Za pomysłem Młodego Miasta stały władze Gdańska, współpracujące z kilkoma ośrodkami naukowymi. Biznes podchodził do niego początkowo bardzo ostrożnie, przede wszystkim ze względu na ogromną skalę inwestycji. Z czasem się nieco otworzył, czego przykładem – choć nadal kroplą w morzu potrzeb – było partnerstwo publiczno-prywatne zawiązane z miastem w celu budowy ulicy Nowej Wałowej.
Jak ważną rolę w planowaniu przestrzeni publicznej miast odgrywa głos społeczeństwa?
W poszczególnych krajach wygląda to różnie, w zależności m.in. od tradycji czy regulacji prawnych. W Polsce – pomimo obiegowego przekonania, że jest inaczej – głos społeczeństwa ma bardzo dużą siłę. Wystarczy przypomnieć niedawną dyskusję na temat stworzenia w Gdańsku mapy miejsc, w których dopuszczalne jest wysokie budownictwo. Dyskusja na ten temat była bardzo zażarta i wiele lokalizacji „padło” właśnie z uwagi na opór społeczny. Chociażby w Brzeźnie i Jelitkowie odrzucono pomysły zabudowania okolic plaży wieżowcami na wzór hiszpański. Choć głos mieszkańców wybrzmiewa w naszych miastach bardzo silnie i zazwyczaj jego pobudki są szlachetne, to czasem bywa też barierą. Weźmy za przykład gdańskie tereny postoczniowe. Jako gdańszczanin z urodzenia bardzo się cieszę, że miasto je wykupiło, a charakterystyczne dźwigi oraz żurawie mają dalej stanowić jego zabytek, wizytówkę. Mam jednak duże wątpliwości odnośnie sensu dalszego utrzymywania zdewastowanych budynków postoczniowych, które posiadają walory konserwatorskie jedynie ze względu na swój wiek, a już niekoniecznie ich aktualny stan (np. wielokrotne przebudowania) czy walory historyczne. Nie można mieć dwóch rzeczy naraz. Jeżeli zależy nam – przy odpowiednim poszanowaniu tradycji – na nowoczesnej przestrzeni miejskiej, nie można pozostawić rozrzuconych jak drażetki budynków tylko dlatego, że mają kilkadziesiąt czy nawet ponad sto lat.
Zarówno parki biurowe, jak i Młode Miasto powstające na wzór Hafencity można do pewnego stopnia nazwać kopiowaniem pomysłów zagranicznych. Czy jest to dla polskich miast właściwa droga?
Funkcjonujemy w erze umiędzynarodowienia. Przykładowo jeden z naszych klientów ma korzenie hiszpańskie i wysyła na Pomorze wielu swoich pracowników. Pomimo tego, że pracują tu oni za niższe, polskie pensje, wcale nie chcą wracać w swoje strony, bo koszty życia są u nas mniejsze, jest sympatycznie, pod wieloma względami bardzo atrakcyjnie, mają nowe środowisko, nowych przyjaciół. To też wpływa na rozwój lokalnych społeczności, które stają się coraz bardziej międzynarodowe. Częściej jeździmy za granicę, mamy więcej inspiracji, czerpiemy z doświadczeń różnych kręgów kulturowych, społecznych czy gospodarczych. Mamy się z czym porównać, mamy do czego dążyć. I co niezwykle istotne – możemy też nie popełniać błędów innych. Opustoszałe Detroit czy dyskusyjna rewitalizacja miejska Mediolanu to jedne z wielu przykładów. Warto znać zagraniczne doświadczenia. Taką wiedzę można nabyć chociażby biorąc udział w międzynarodowych konferencjach, sympozjach, w których uczestniczą i przemawiają planiści miejscy, deweloperzy, architekci. Ważne, żeby na takich spotkaniach bywali też nasi urzędnicy. Daje to szansę na to, by podejmowane przez nich działania administracyjne nie były oderwane od rzeczywistości. Co więcej, jest to jedna z płaszczyzn dialogu między władzami miejskimi a deweloperami. Przykładowo, na etapie tworzenia projektu Młodego Miasta organizowano konkursy, seminaria skupiające gremia miejskie i biznesowe. Miało to na celu m.in. zawiązanie współpracy między tymi aktorami.
Warto znać zagraniczne doświadczenia urbanistyczne, aby nie popełnić błędów innych. Opustoszałe Detroit czy dyskusyjna rewitalizacja miejska Mediolanu to tylko jedne z wielu przykładów.
Na jakich płaszczyznach współpraca między władzami miejskimi a biznesem jest w planowaniu przestrzennym szczególnie istotna?
Chodzi przede wszystkim o wzajemne zrozumienie. Dla przykładu, władze miejskie przez wiele lat obarczały deweloperów ryzykami i kosztami związanymi z budową infrastruktury – „skoro firma zabudowuje działkę, to niech przy okazji zrobi i drogę”. Finalnie skutkowało to oczywiście wyższymi cenami mieszkań czy powierzchni biurowych. W tym samym czasie miasta wydawały swoje pieniądze na budowę różnego rodzaju obiektów, które przecież mogłyby być postawione przez biznes. W pewnej mierze było to spowodowane dostępnością środków unijnych, które w dużej części pokrywały te inwestycje. Nie uciekajmy jednak od pytania, czy aby na pewno rolą władz samorządowych jest budowanie kubatury. Czy nie powinny one raczej inwestować np. w infrastrukturę? Na szczęście dzisiaj zrozumienie w tych kwestiach jest wśród samorządowców znacznie większe. Szczególnie na Pomorzu, gdzie władze regionu i miast są aktywnymi słuchaczami tego, co mówi im biznes, i starają się bardzo aktywnie grać do jednej bramki.
Obecnie jesteśmy w trakcie boomu na powstawanie powierzchni biurowych. Czy branża deweloperska myśli w ogóle o tym, co by się stało, gdyby ich główni najemcy – centra usług wspólnych zagranicznych firm – opuścili nasz kraj? Niektórzy twierdzą, że może to nastąpić już niebawem, wraz ze wzrostem kosztów pracy w Polsce.
Dla zagranicznych koncernów obok kosztów pracy niezwykle istotne są też czynniki takie jak stabilność gospodarcza, polityczna czy nawet geopolityczna. Liczy się też wreszcie kapitał ludzki, a więc coś, w czym jako Pomorzanie jesteśmy bardzo mocni. Jestem przekonany, że gdyby o lokalizacji wszystkich centrów usług decydowała cena godziny pracy pracownika, to już dziś na tym rynku byśmy przegrywali. Okazuje się jednak, że w branży bardziej zaawansowanych usług szczególnie ważne są również efektywność i jakość. Nawet jeśli w Polsce za pracę informatyka trzeba zapłacić więcej, to generowane przez niego produkty są mniej awaryjne i wykonywane szybciej niż w innych krajach na świecie. Są to wartości, których czysta ekonomia nie zastąpi z dnia na dzień, a które są bardzo istotne z punktu widzenia firm takich jak np. Intel. Oczywiście jeżeli mówimy o procesach nieskomplikowanych typu call center, decyzję o relokacji można podjąć znacznie łatwiej. Czy boję się, że opuszczą one nasz kraj? Może nawet lepiej, żeby to zrobiły. Zmniejszyłoby to frustrację wśród osób młodego pokolenia, które w nich pracują, a jednocześnie mogłoby być motywacją do dokształcania się, zdobywania nowych kompetencji przydatnych do pracy przy bardziej skomplikowanych rzeczach. Duża podaż wysoko wykwalifikowanych pracowników byłaby natomiast magnesem do osiedlania się u nas zaawansowanych usług, do których trójmiejskie przestrzenie biurowe są absolutnie dostosowane. Nie boję się więc zupełnie, że powstające w Trójmieście biurowce mogą świecić pustkami w przypadku opuszczenia Pomorza przez proste centra BPO.
W branży zaawansowanych usług znacznie ważniejsze od kosztów pracy są efektywność i jakość. To wartości, których czysta ekonomia nie zastąpi z dnia na dzień, a w których polscy specjaliści są bardzo mocni.
W nadchodzącym czasie siłą napędową rynku deweloperskiego na Pomorzu dalej więc będą inwestycje biurowe?
Zdecydowanie tak, podobnie jak w ostatnich latach, kiedy to wieloletni deficyt powierzchni biurowej był źródłem rozmachu inwestycyjnego, który przyciągnął na Pomorze wielu – przeważnie zagranicznych – inwestorów. Dzięki ich obecności powstają nowe miejsca pracy, wzrasta liczba osób przyjeżdżających w celach zawodowych z Polski i z zagranicy, rośnie liczba mieszkań, zwłaszcza na wynajem, kwitną gastronomia i handel. Jeśli chodzi o zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w porównaniu do analogicznych miast europejskich, Trójmiasto nadal jest rynkiem nienasyconym. Przed nami jeszcze długa, co najmniej 10-letnia droga, by im dorównać. Teoretycznie ten dystans można byłoby nadrobić i w trzy lata, ale pojawia się wówczas pytanie o tempo chłonności. Wybudować przestrzeń biurową jest naprawdę łatwo, ale jej wypełnienie jest już bardziej skomplikowanym procesem.
Czy w nowoczesnych przestrzeniach biurowych oprócz firm zagranicznych lokują się też polskie przedsiębiorstwa?
Przez wiele lat rodzime firmy traktowały konieczność płacenia czynszu za powierzchnię biurową jako swego rodzaju haracz. Pokutowało myślenie: „po co mam komuś płacić, skoro mogę wziąć kredyt i budować swój majątek, stając się właścicielem nieruchomości”. Dziś się to zaczyna zmieniać. Wiele pomorskich przedsiębiorstw przenosi się do nowoczesnych, bardziej efektywnych powierzchni. Coraz ważniejsze dla ich funkcjonowania staje się bezpieczeństwo energetyczne i teletechniczne, które zapewnić mogą jedynie odpowiedniej klasy biurowce. Niebagatelna jest w tym układzie także walka o pracownika, który jest coraz młodszy i coraz częściej docenia komfort pracy (doświetlenie powierzchni biurowej, otoczenie, możliwość dojazdu rowerem, wszelkie udogodnienia, które w coraz większym zakresie oferują dzielnice biurowe). Najlepszym przykładem zmieniającego się trendu jest firma C. Hartwig, która przez dziesięciolecia urzędowała w przedwojennym gdyńskim budynku, lecz ostatecznie przeniosła się do biurowca o nowoczesnych parametrach.
Przez wiele lat rodzime firmy traktowały konieczność płacenia czynszu za powierzchnię biurową jako swego rodzaju haracz. Dziś się to zaczyna zmieniać – wiele pomorskich firm przenosi się do nowoczesnych, bardziej efektywnych biur.
Jak ważny w oczach osiedlających się w Trójmieście firm jest sposób, w jaki jest ono zorganizowane przestrzennie? Czy nie jest tak, że brniemy w suburbanizację, podczas gdy światowe trendy wskazują na to, by raczej dogęszczać przestrzeń miejską?
Miasta funkcjonują w warunkach konkurencyjnych, dlatego też powinny dążyć do wywierania jak najlepszego wrażenia na mobilnych inwestorach, utalentowanych pracownikach, a także pracodawcach. Jak wskazuje chociażby raport Urban Land Institute z ubiegłego roku, dogęszczanie przestrzeni jest niezwykle istotne z punktu widzenia zaspokajania potrzeb zmieniającej się populacji i biznesu, a także wyjścia naprzeciw nowym trendom lifestyle’owym, które cenią zróżnicowanie, wybór, bliskość i możliwości. W przeciwnym wypadku miastu grozi ugrzęźnięcie w modelach rozwoju, które są nieelastyczne, nieatrakcyjne, niezrównoważone i w ostatecznym rozrachunku niekonkurencyjne. Suburbanizacja wiąże się natomiast z szeregiem problemów, związanych np. z budową i utrzymaniem odległej infrastruktury drogowej czy wodno-ściekowej, co stanowi znaczne obciążenie miejskich budżetów. O tym, że przyszłości miast upatruje się w ich dogęszczaniu, świadczą chociażby środki uruchamiane w celu tworzenia nowych linii tramwajowych, nowych rozwiązań komunikacyjnych czy informatyzacji głównych osi drogowych, pokazujących na bieżąco rozkład jazdy, występowanie korków itp. Jest to infrastruktura mająca zachęcić miasta do rewitalizowania się w środku, a nie szukania za wszelką cenę rozrostu na zewnątrz. W przypadku Trójmiasta okolicznością sprzyjającą dogęszczaniu jest fakt, że jest ono ograniczone z jednej strony morzem, a z drugiej parkiem krajobrazowym. Nie oznacza to, że mamy żyć w tłoku. Wewnątrz Gdańska i Gdyni nadal jest masa wolnych terenów, na których pomieszczą się setki tysięcy ludzi, a także i biznes.
Dogęszczanie przestrzeni miejskiej jest niezwykle istotne z punktu widzenia zaspokajania potrzeb zmieniającej się populacji i biznesu, a także wyjścia naprzeciw nowym trendom lifestyle’owym, które cenią zróżnicowanie, wybór, bliskość i możliwości.
Czy istnieje sprzężenie zwrotne pomiędzy sytuacją na rynku deweloperskim a marką regionu?
Zdecydowanie tak. Biznes zauważył to zresztą na Pomorzu jako pierwszy, będąc mocno zaangażowanym w budowę marki regionu w czasach, kiedy nie było na to ani pomysłu, ani pieniędzy, ani też ludzi. Jako prekursorzy czegoś, co dzisiaj można nazwać ustabilizowanym rynkiem powierzchni komercyjnych, bardzo mocno musieliśmy udowadniać klientom, że Pomorze to nie koniec świata, że będzie im tu dobrze. Za własne pieniądze jeździliśmy po świecie i mówiliśmy, jakie fantastyczne jest Trójmiasto. Pojawialiśmy się na konferencjach międzynarodowych, gdzie bardziej niż pozycję własnej firmy budowaliśmy markę regionu – zachwalając go nie wiedzieliśmy ostatecznie, czy potencjalny klient zdecyduje się zostać najemcą w naszym budynku, czy w konkurencyjnym obiekcie zlokalizowanym w Gdańsku lub w Gdyni. Gdy na Pomorze przyjeżdżała zagraniczna delegacja, to jedna firma płaciła za obiad, druga za autobus, który podstawialiśmy na lotnisko itd. Dzisiaj na szczęście za taką promocję odpowiada Invest in Pomerania, a także aktywność innych partnerów publicznych. Ich współdziałanie, wzajemne informowanie, praca przy ściąganiu do regionu inwestorów są kluczowe. Posiadając ugruntowaną, silną, rozpoznawalną markę, będzie nam znacznie łatwiej rozwijać nasz region. Kraków czy Wrocław, które zaczęły tę pracę wcześniej niż my, już dziś zbierają jej żniwa. Musimy jeszcze nieco nadrobić dystans.
Pomorski biznes był mocno zaangażowany w promowanie regionu w czasach, kiedy nie było na to jeszcze ani pomysłu, ani pieniędzy, ani też ludzi. Budowa silnej, rozpoznawalnej marki Pomorza jest dla jego dalszego rozwoju absolutnie kluczowa.
Z czym za granicą kojarzony jest dziś nasz region?
Z jednej strony – podobnie jak cała Polska – z Janem Pawłem II i Lechem Wałęsą, lecz z drugiej strony z komunizmem i białymi niedźwiedziami na ulicach. Poziom infantylnego myślenia o tym, jacy jesteśmy, jest porażający. Przez blisko 20 lat pracy zawodowej było to moją traumą. Na szczęście ostatnie 5 lat zdecydowanie zmieniło nasz ogląd w świecie. Całe dorosłe życie dążyłem do tego, by tak się stało. Moje doświadczenie pokazuje, że niestety ale nie da się tego zrobić inaczej, jak tylko poprzez wielopokoleniowe zmiany mentalności. Są ludzie, którzy nie jeżdżą po świecie i korzystają z informacji zasłyszanych od rodziny czy sąsiadów. Dlatego też nawet pojawienie się prostych centrów BPO, które zaraz mogą stąd uciec jest dla Pomorza o tyle korzystne, że ich zagraniczni pracownicy zdążyli zobaczyć nasz region, przekonali się, jak tu jest naprawdę i będą o tym dalej opowiadali w swoich krajach.
Co powinniśmy uwypuklać budując markę Pomorza?
Choć nie mamy swojego Wawelu czy wrocławskiego rynku, to już samo nasze położenie, atrakcyjność turystyczna i najwyższe lokaty we wszelkiego rodzaju rankingach jakości życia są czynnikami, które mogą przyciągnąć do nas młodych ludzi zarówno z Polski, jak i z zagranicy. Mamy potencjał, którego nikt nam nie zabierze – Zatokę Gdańską, Kaszuby, wzgórza morenowe, parki krajobrazowe, Półwysep Helski. Możliwość uprawiania wind- i kitesurfingu, żeglarstwa, golfa, bodaj najgęstszą sieć ścieżek rowerowych w kraju. Do tego od niedawna dysponujemy też infrastrukturą umożliwiającą organizację wielkich imprez sportowych oraz muzycznych o globalnym oddziaływaniu. Do tej pory było to naszą piętą achillesową. Dlatego też wydaje mi się, że po wielu trudnych latach znaleźliśmy się dziś na początku silnej ścieżki wzrostowej w zakresie budowania międzynarodowej atrakcyjności naszego regionu i przyciągania tu talentów.