Gniadecki Sergiusz

Post date 4 października 2013

Sergiusz Gniadecki od 1995 r. jest Prezesem Zarządu Allcon Investment. W 1990 r. zakładał przedsiębiorstwo budowlane Allcon, które po pięciu latach zostało przekształcone w grupę trzech firm: Allcon Budownictwo, Allcon Osiedla i Allcon Investment. W latach 1993-1994 pełnił funkcję Prezydenta Gdańskiej Izby Gospodarczej, w późniejszym czasie był również m.in. członkiem rad gospodarczych Politechniki Gdańskiej i Pomorskiego Parku Naukowo-Technologicznego w Gdyni. Absolwent Wydziału Budownictwa Lądowego Politechniki Gdańskiej.

O autorze:

Rozmowę prowadzi Marcin Wandałowski – Redaktor Prowadzący "Pomorskiego Przeglądu Gospodarczego". Kto odpowiada za stan przestrzeni publicznej naszych miast? Nierzadko odpowiedzialnością w tym zakresie obarcza się deweloperów, ale czy nie jest tak, że wypełniają oni po prostu lukę spowodowaną biernością miejskich władz? Prawda leży pośrodku. Większość miast, które były i są projektowane zgodnie z pewną wizją urbanistyczną, zyskuje na atrakcyjności i funkcjonalności. Najlepszymi na to przykładami są metropolie, takie jak Paryż czy Londyn. Kształtowanie przestrzeni publicznej polskich miast przybiera różne formy. Nie ma tu jednego, właściwego modelu. Proces ten można zdefiniować jako swego rodzaju grę, w której uczestniczą aktorzy samorządowi, biznes, a także mieszkańcy. Cały czas następuje w niej zderzanie się różnego rodzaju argumentów, interesów. Zdarza się – na wzór paryski – że to miasto samo z siebie wymyśla określoną koncepcję i dąży do jej realizacji. W międzyczasie jest ona zazwyczaj konsultowana z mieszkańcami oraz przedsiębiorcami. Mamy też jednak mnóstwo przykładów na to, że miasta w ferworze doraźnych spraw nie zajmują się zbytnio zagospodarowywaniem posiadanych przez siebie terenów. Wówczas pewne pomysły wychodzą z inicjatywy biznesu, który wpływa na opinie lokalnych włodarzy. Taki model funkcjonuje u nas chyba najczęściej. Stąd też dość powszechnie odpowiedzialnością za stan miejskiej przestrzeni publicznej obarcza się deweloperów. Podkreślę jednak, że jeżeli nasze miasta posiadałyby swoje wizje planistyczne, tego typu przedsiębiorstwa nie byłyby zmuszone do samodzielnego projektowania przestrzeni. Nie miałyby wówczas de facto nawet okazji do popełnienia ewentualnych błędów i znalezienia się – w konsekwencji – pod ostrzałem ze strony niezadowolonej społeczności lokalnej, mediów czy władz miejskich.
Często bywa, że miasta w ferworze doraźnych spraw nie zajmują się zbytnio zagospodarowywaniem posiadanych przez siebie terenów. Wówczas pomysły na zorganizowanie przestrzeni publicznej wychodzą od biznesu.
Co jeszcze wpływa na tak dużą aktywność firm deweloperskich w projektowaniu przestrzeni miejskiej? Ludzie biznesu, mając kontakty za granicą i jeżdżąc po świecie, widzą pewne rzeczy, których w Polsce nie ma, a które dobrze byłoby u nas zaadaptować. Przykładowo jeszcze kilkanaście lat temu budynki biurowe pojawiały się w polskich miastach pojedynczo i w dość przypadkowych lokalizacjach. Allcon był wówczas jedną z pierwszych firm, które na krajowym rynku weszły w budowę tzw. kompleksów biurowych (office parks). Koncepcja ta została przez nas podpatrzona za granicą, w miastach amerykańskich, niemieckich czy nawet w czeskiej Pradze, gdzie w miejscach skrzętnie wybranych, przemyślanych stawiano całe kompleksy biurowe. Stąd też kampus Intela umiejscowiliśmy niedaleko lotniska, gdyż bardzo zależało na tym ówczesnemu właścicielowi firmy. Z kolei Łużycka Office Park powstał w pobliżu planowanej wówczas Drogi Różowej w Gdyni. Na bazie wspomnianej koncepcji rozwinął się u nas nowy model kreowania przestrzeni biurowych, wokół których zaczęły się pojawiać obiekty oferujące komplementarne usługi: gastronomiczne, medyczne, przedszkola, centra fitness itp. Powstały nowe dzielnice określane mianem dzielnic biznesowych, w których skoncentrowały się kolejne realizacje komercyjne, jak np. Olivia Business Park, Alchemia i Arkońska Business Park na gdańskim Przymorzu czy też Łużycka Office Park i Tensor w gdyńskiej dzielnicy Redłowo.
Ludzie biznesu, mając kontakty za granicą i jeżdżąc po świecie, widzą pewne rzeczy, których w Polsce nie ma, a które dobrze byłoby u nas zaadaptować.
Czy budując kilkanaście lat temu pierwsze kompleksy biurowe spodziewano się, że wokół nich rozwiną się całe dzielnice biznesowe? Niektóre rozwiązania bywają konsekwencją zbiegów okoliczności, pewnych szczęśliwych uwarunkowań. Na przykład siedziba Allconu przy ul. Łużyckiej w Gdyni zawsze była otoczona firmami typu Baltona, Przedsiębiorstwo Handlu Spożywczego, Społem itd. To była tkanka umierająca w środku miasta. Po wieloletnich procesach Gdynia pozyskała te tereny i chciała je spieniężyć. Jako prężna firma dewelopersko-budowlana zostaliśmy zapytani, czy nie mamy na ten obszar jakiegoś pomysłu. W konsekwencji stanęliśmy do przetargu o działki, które idealnie odpowiadały naszym świeżym koncepcjom związanym z parkami biurowymi. Gdy powstał jeden, wokół zaczęły się pojawiać kolejne nowoczesne powierzchnie biurowe, a następnie również i placówki usługowe. Jak pan wspominał, są też jednak w Polsce przykłady dalekosiężnych wizji planistycznych opracowanych przez władze miejskie. Czy taki przykład znajdziemy również na Pomorzu? Owszem, na co najlepszym dowodem jest gdańskie Młode Miasto, a więc zespół kwartałów miejskich zlokalizowanych na terenach dawnej Stoczni Gdańskiej. W przyszłości ma tam powstać zabudowa mieszkalna, lecz również biurowa, handlowa i rozrywkowa. Jego fragmentem jest dziś Europejskie Centrum Solidarności. Inspiracją dla tego projektu jest budowana obecnie w Hamburgu nowa dzielnica Hafencity, w której powstają obiekty biurowe oraz mieszkalne. Zaangażowani w jej realizację są zarówno aktorzy publiczni, wykładający olbrzymie środki m.in. na infrastrukturę komunikacyjną, jak i komercyjni. Za pomysłem Młodego Miasta stały władze Gdańska, współpracujące z kilkoma ośrodkami naukowymi. Biznes podchodził do niego początkowo bardzo ostrożnie, przede wszystkim ze względu na ogromną skalę inwestycji. Z czasem się nieco otworzył, czego przykładem – choć nadal kroplą w morzu potrzeb – było partnerstwo publiczno-prywatne zawiązane z miastem w celu budowy ulicy Nowej Wałowej. Jak ważną rolę w planowaniu przestrzeni publicznej miast odgrywa głos społeczeństwa? W poszczególnych krajach wygląda to różnie, w zależności m.in. od tradycji czy regulacji prawnych. W Polsce – pomimo obiegowego przekonania, że jest inaczej – głos społeczeństwa ma bardzo dużą siłę. Wystarczy przypomnieć niedawną dyskusję na temat stworzenia w Gdańsku mapy miejsc, w których dopuszczalne jest wysokie budownictwo. Dyskusja na ten temat była bardzo zażarta i wiele lokalizacji „padło” właśnie z uwagi na opór społeczny. Chociażby w Brzeźnie i Jelitkowie odrzucono pomysły zabudowania okolic plaży wieżowcami na wzór hiszpański. Choć głos mieszkańców wybrzmiewa w naszych miastach bardzo silnie i zazwyczaj jego pobudki są szlachetne, to czasem bywa też barierą. Weźmy za przykład gdańskie tereny postoczniowe. Jako gdańszczanin z urodzenia bardzo się cieszę, że miasto je wykupiło, a charakterystyczne dźwigi oraz żurawie mają dalej stanowić jego zabytek, wizytówkę. Mam jednak duże wątpliwości odnośnie sensu dalszego utrzymywania zdewastowanych budynków postoczniowych, które posiadają walory konserwatorskie jedynie ze względu na swój wiek, a już niekoniecznie ich aktualny stan (np. wielokrotne przebudowania) czy walory historyczne. Nie można mieć dwóch rzeczy naraz. Jeżeli zależy nam – przy odpowiednim poszanowaniu tradycji – na nowoczesnej przestrzeni miejskiej, nie można pozostawić rozrzuconych jak drażetki budynków tylko dlatego, że mają kilkadziesiąt czy nawet ponad sto lat. Zarówno parki biurowe, jak i Młode Miasto powstające na wzór Hafencity można do pewnego stopnia nazwać kopiowaniem pomysłów zagranicznych. Czy jest to dla polskich miast właściwa droga? Funkcjonujemy w erze umiędzynarodowienia. Przykładowo jeden z naszych klientów ma korzenie hiszpańskie i wysyła na Pomorze wielu swoich pracowników. Pomimo tego, że pracują tu oni za niższe, polskie pensje, wcale nie chcą wracać w swoje strony, bo koszty życia są u nas mniejsze, jest sympatycznie, pod wieloma względami bardzo atrakcyjnie, mają nowe środowisko, nowych przyjaciół. To też wpływa na rozwój lokalnych społeczności, które stają się coraz bardziej międzynarodowe. Częściej jeździmy za granicę, mamy więcej inspiracji, czerpiemy z doświadczeń różnych kręgów kulturowych, społecznych czy gospodarczych. Mamy się z czym porównać, mamy do czego dążyć. I co niezwykle istotne – możemy też nie popełniać błędów innych. Opustoszałe Detroit czy dyskusyjna rewitalizacja miejska Mediolanu to jedne z wielu przykładów. Warto znać zagraniczne doświadczenia. Taką wiedzę można nabyć chociażby biorąc udział w międzynarodowych konferencjach, sympozjach, w których uczestniczą i przemawiają planiści miejscy, deweloperzy, architekci. Ważne, żeby na takich spotkaniach bywali też nasi urzędnicy. Daje to szansę na to, by podejmowane przez nich działania administracyjne nie były oderwane od rzeczywistości. Co więcej, jest to jedna z płaszczyzn dialogu między władzami miejskimi a deweloperami. Przykładowo, na etapie tworzenia projektu Młodego Miasta organizowano konkursy, seminaria skupiające gremia miejskie i biznesowe. Miało to na celu m.in. zawiązanie współpracy między tymi aktorami.
Warto znać zagraniczne doświadczenia urbanistyczne, aby nie popełnić błędów innych. Opustoszałe Detroit czy dyskusyjna rewitalizacja miejska Mediolanu to tylko jedne z wielu przykładów.
Na jakich płaszczyznach współpraca między władzami miejskimi a biznesem jest w planowaniu przestrzennym szczególnie istotna? Chodzi przede wszystkim o wzajemne zrozumienie. Dla przykładu, władze miejskie przez wiele lat obarczały deweloperów ryzykami i kosztami związanymi z budową infrastruktury – „skoro firma zabudowuje działkę, to niech przy okazji zrobi i drogę”. Finalnie skutkowało to oczywiście wyższymi cenami mieszkań czy powierzchni biurowych. W tym samym czasie miasta wydawały swoje pieniądze na budowę różnego rodzaju obiektów, które przecież mogłyby być postawione przez biznes. W pewnej mierze było to spowodowane dostępnością środków unijnych, które w dużej części pokrywały te inwestycje. Nie uciekajmy jednak od pytania, czy aby na pewno rolą władz samorządowych jest budowanie kubatury. Czy nie powinny one raczej inwestować np. w infrastrukturę? Na szczęście dzisiaj zrozumienie w tych kwestiach jest wśród samorządowców znacznie większe. Szczególnie na Pomorzu, gdzie władze regionu i miast są aktywnymi słuchaczami tego, co mówi im biznes, i starają się bardzo aktywnie grać do jednej bramki. Obecnie jesteśmy w trakcie boomu na powstawanie powierzchni biurowych. Czy branża deweloperska myśli w ogóle o tym, co by się stało, gdyby ich główni najemcy – centra usług wspólnych zagranicznych firm – opuścili nasz kraj? Niektórzy twierdzą, że może to nastąpić już niebawem, wraz ze wzrostem kosztów pracy w Polsce. Dla zagranicznych koncernów obok kosztów pracy niezwykle istotne są też czynniki takie jak stabilność gospodarcza, polityczna czy nawet geopolityczna. Liczy się też wreszcie kapitał ludzki, a więc coś, w czym jako Pomorzanie jesteśmy bardzo mocni. Jestem przekonany, że gdyby o lokalizacji wszystkich centrów usług decydowała cena godziny pracy pracownika, to już dziś na tym rynku byśmy przegrywali. Okazuje się jednak, że w branży bardziej zaawansowanych usług szczególnie ważne są również efektywność i jakość. Nawet jeśli w Polsce za pracę informatyka trzeba zapłacić więcej, to generowane przez niego produkty są mniej awaryjne i wykonywane szybciej niż w innych krajach na świecie. Są to wartości, których czysta ekonomia nie zastąpi z dnia na dzień, a które są bardzo istotne z punktu widzenia firm takich jak np. Intel. Oczywiście jeżeli mówimy o procesach nieskomplikowanych typu call center, decyzję o relokacji można podjąć znacznie łatwiej. Czy boję się, że opuszczą one nasz kraj? Może nawet lepiej, żeby to zrobiły. Zmniejszyłoby to frustrację wśród osób młodego pokolenia, które w nich pracują, a jednocześnie mogłoby być motywacją do dokształcania się, zdobywania nowych kompetencji przydatnych do pracy przy bardziej skomplikowanych rzeczach. Duża podaż wysoko wykwalifikowanych pracowników byłaby natomiast magnesem do osiedlania się u nas zaawansowanych usług, do których trójmiejskie przestrzenie biurowe są absolutnie dostosowane. Nie boję się więc zupełnie, że powstające w Trójmieście biurowce mogą świecić pustkami w przypadku opuszczenia Pomorza przez proste centra BPO.
W branży zaawansowanych usług znacznie ważniejsze od kosztów pracy są efektywność i jakość. To wartości, których czysta ekonomia nie zastąpi z dnia na dzień, a w których polscy specjaliści są bardzo mocni.
W nadchodzącym czasie siłą napędową rynku deweloperskiego na Pomorzu dalej więc będą inwestycje biurowe? Zdecydowanie tak, podobnie jak w ostatnich latach, kiedy to wieloletni deficyt powierzchni biurowej był źródłem rozmachu inwestycyjnego, który przyciągnął na Pomorze wielu – przeważnie zagranicznych – inwestorów. Dzięki ich obecności powstają nowe miejsca pracy, wzrasta liczba osób przyjeżdżających w celach zawodowych z Polski i z zagranicy, rośnie liczba mieszkań, zwłaszcza na wynajem, kwitną gastronomia i handel. Jeśli chodzi o zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w porównaniu do analogicznych miast europejskich, Trójmiasto nadal jest rynkiem nienasyconym. Przed nami jeszcze długa, co najmniej 10-letnia droga, by im dorównać. Teoretycznie ten dystans można byłoby nadrobić i w trzy lata, ale pojawia się wówczas pytanie o tempo chłonności. Wybudować przestrzeń biurową jest naprawdę łatwo, ale jej wypełnienie jest już bardziej skomplikowanym procesem. Czy w nowoczesnych przestrzeniach biurowych oprócz firm zagranicznych lokują się też polskie przedsiębiorstwa? Przez wiele lat rodzime firmy traktowały konieczność płacenia czynszu za powierzchnię biurową jako swego rodzaju haracz. Pokutowało myślenie: „po co mam komuś płacić, skoro mogę wziąć kredyt i budować swój majątek, stając się właścicielem nieruchomości”. Dziś się to zaczyna zmieniać. Wiele pomorskich przedsiębiorstw przenosi się do nowoczesnych, bardziej efektywnych powierzchni. Coraz ważniejsze dla ich funkcjonowania staje się bezpieczeństwo energetyczne i teletechniczne, które zapewnić mogą jedynie odpowiedniej klasy biurowce. Niebagatelna jest w tym układzie także walka o pracownika, który jest coraz młodszy i coraz częściej docenia komfort pracy (doświetlenie powierzchni biurowej, otoczenie, możliwość dojazdu rowerem, wszelkie udogodnienia, które w coraz większym zakresie oferują dzielnice biurowe). Najlepszym przykładem zmieniającego się trendu jest firma C. Hartwig, która przez dziesięciolecia urzędowała w przedwojennym gdyńskim budynku, lecz ostatecznie przeniosła się do biurowca o nowoczesnych parametrach.
Przez wiele lat rodzime firmy traktowały konieczność płacenia czynszu za powierzchnię biurową jako swego rodzaju haracz. Dziś się to zaczyna zmieniać – wiele pomorskich firm przenosi się do nowoczesnych, bardziej efektywnych biur.
Jak ważny w oczach osiedlających się w Trójmieście firm jest sposób, w jaki jest ono zorganizowane przestrzennie? Czy nie jest tak, że brniemy w suburbanizację, podczas gdy światowe trendy wskazują na to, by raczej dogęszczać przestrzeń miejską? Miasta funkcjonują w warunkach konkurencyjnych, dlatego też powinny dążyć do wywierania jak najlepszego wrażenia na mobilnych inwestorach, utalentowanych pracownikach, a także pracodawcach. Jak wskazuje chociażby raport Urban Land Institute z ubiegłego roku, dogęszczanie przestrzeni jest niezwykle istotne z punktu widzenia zaspokajania potrzeb zmieniającej się populacji i biznesu, a także wyjścia naprzeciw nowym trendom lifestyle’owym, które cenią zróżnicowanie, wybór, bliskość i możliwości. W przeciwnym wypadku miastu grozi ugrzęźnięcie w modelach rozwoju, które są nieelastyczne, nieatrakcyjne, niezrównoważone i w ostatecznym rozrachunku niekonkurencyjne. Suburbanizacja wiąże się natomiast z szeregiem problemów, związanych np. z budową i utrzymaniem odległej infrastruktury drogowej czy wodno-ściekowej, co stanowi znaczne obciążenie miejskich budżetów. O tym, że przyszłości miast upatruje się w ich dogęszczaniu, świadczą chociażby środki uruchamiane w celu tworzenia nowych linii tramwajowych, nowych rozwiązań komunikacyjnych czy informatyzacji głównych osi drogowych, pokazujących na bieżąco rozkład jazdy, występowanie korków itp. Jest to infrastruktura mająca zachęcić miasta do rewitalizowania się w środku, a nie szukania za wszelką cenę rozrostu na zewnątrz. W przypadku Trójmiasta okolicznością sprzyjającą dogęszczaniu jest fakt, że jest ono ograniczone z jednej strony morzem, a z drugiej parkiem krajobrazowym. Nie oznacza to, że mamy żyć w tłoku. Wewnątrz Gdańska i Gdyni nadal jest masa wolnych terenów, na których pomieszczą się setki tysięcy ludzi, a także i biznes.
Dogęszczanie przestrzeni miejskiej jest niezwykle istotne z punktu widzenia zaspokajania potrzeb zmieniającej się populacji i biznesu, a także wyjścia naprzeciw nowym trendom lifestyle’owym, które cenią zróżnicowanie, wybór, bliskość i możliwości.
Czy istnieje sprzężenie zwrotne pomiędzy sytuacją na rynku deweloperskim a marką regionu? Zdecydowanie tak. Biznes zauważył to zresztą na Pomorzu jako pierwszy, będąc mocno zaangażowanym w budowę marki regionu w czasach, kiedy nie było na to ani pomysłu, ani pieniędzy, ani też ludzi. Jako prekursorzy czegoś, co dzisiaj można nazwać ustabilizowanym rynkiem powierzchni komercyjnych, bardzo mocno musieliśmy udowadniać klientom, że Pomorze to nie koniec świata, że będzie im tu dobrze. Za własne pieniądze jeździliśmy po świecie i mówiliśmy, jakie fantastyczne jest Trójmiasto. Pojawialiśmy się na konferencjach międzynarodowych, gdzie bardziej niż pozycję własnej firmy budowaliśmy markę regionu – zachwalając go nie wiedzieliśmy ostatecznie, czy potencjalny klient zdecyduje się zostać najemcą w naszym budynku, czy w konkurencyjnym obiekcie zlokalizowanym w Gdańsku lub w Gdyni. Gdy na Pomorze przyjeżdżała zagraniczna delegacja, to jedna firma płaciła za obiad, druga za autobus, który podstawialiśmy na lotnisko itd. Dzisiaj na szczęście za taką promocję odpowiada Invest in Pomerania, a także aktywność innych partnerów publicznych. Ich współdziałanie, wzajemne informowanie, praca przy ściąganiu do regionu inwestorów są kluczowe. Posiadając ugruntowaną, silną, rozpoznawalną markę, będzie nam znacznie łatwiej rozwijać nasz region. Kraków czy Wrocław, które zaczęły tę pracę wcześniej niż my, już dziś zbierają jej żniwa. Musimy jeszcze nieco nadrobić dystans.
Pomorski biznes był mocno zaangażowany w promowanie regionu w czasach, kiedy nie było na to jeszcze ani pomysłu, ani pieniędzy, ani też ludzi. Budowa silnej, rozpoznawalnej marki Pomorza jest dla jego dalszego rozwoju absolutnie kluczowa.
Z czym za granicą kojarzony jest dziś nasz region? Z jednej strony – podobnie jak cała Polska – z Janem Pawłem II i Lechem Wałęsą, lecz z drugiej strony z komunizmem i białymi niedźwiedziami na ulicach. Poziom infantylnego myślenia o tym, jacy jesteśmy, jest porażający. Przez blisko 20 lat pracy zawodowej było to moją traumą. Na szczęście ostatnie 5 lat zdecydowanie zmieniło nasz ogląd w świecie. Całe dorosłe życie dążyłem do tego, by tak się stało. Moje doświadczenie pokazuje, że niestety ale nie da się tego zrobić inaczej, jak tylko poprzez wielopokoleniowe zmiany mentalności. Są ludzie, którzy nie jeżdżą po świecie i korzystają z informacji zasłyszanych od rodziny czy sąsiadów. Dlatego też nawet pojawienie się prostych centrów BPO, które zaraz mogą stąd uciec jest dla Pomorza o tyle korzystne, że ich zagraniczni pracownicy zdążyli zobaczyć nasz region, przekonali się, jak tu jest naprawdę i będą o tym dalej opowiadali w swoich krajach. Co powinniśmy uwypuklać budując markę Pomorza? Choć nie mamy swojego Wawelu czy wrocławskiego rynku, to już samo nasze położenie, atrakcyjność turystyczna i najwyższe lokaty we wszelkiego rodzaju rankingach jakości życia są czynnikami, które mogą przyciągnąć do nas młodych ludzi zarówno z Polski, jak i z zagranicy. Mamy potencjał, którego nikt nam nie zabierze – Zatokę Gdańską, Kaszuby, wzgórza morenowe, parki krajobrazowe, Półwysep Helski. Możliwość uprawiania wind- i kitesurfingu, żeglarstwa, golfa, bodaj najgęstszą sieć ścieżek rowerowych w kraju. Do tego od niedawna dysponujemy też infrastrukturą umożliwiającą organizację wielkich imprez sportowych oraz muzycznych o globalnym oddziaływaniu. Do tej pory było to naszą piętą achillesową. Dlatego też wydaje mi się, że po wielu trudnych latach znaleźliśmy się dziś na początku silnej ścieżki wzrostowej w zakresie budowania międzynarodowej atrakcyjności naszego regionu i przyciągania tu talentów.

O autorze:

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk. Jeszcze w roku 2007 wydawało się, że górka w budownictwie będzie trwała długo. Po dwóch latach jesteście chyba bardziej powściągliwi w przewidywaniach. Arkadiusz Łuczycki: W 2007 r. mieliśmy wrażenie, że to deja vu. Na przełomie wieków obserwowaliśmy niezrozumiałą hossę informatyczną. Firmy notowane na giełdzie, kiedy ogłaszały zainteresowanie informatyką oraz internetem, zyskiwały wielokrotnie na wartości. W pewnej chwili bańka pękła i wydawało się, że ta kosztowna nauka pozostanie na długo w pamięci. Tymczasem podobne zachowania obserwowaliśmy od 2006 r. na rynku mieszkaniowym. W 2005 r. w naszym regionie było około 30 deweloperów. Dwa lata później na targach pokazało się koło 170 firm. To był wyraźny sygnał, że rynek oszalał. W Trójmieście trwało to na szczęście krótko. Znacznie dłużej i jeszcze większe zawirowania obserwowaliśmy na warszawskim, krakowskim czy wrocławskim rynku. Aż boję się pytać o prognozy na dziesięć, a tym bardziej dwadzieścia lat. A.Ł.: W takiej perspektywie można przewidywać powtórkę rozchwiania, które mamy świeżo w pamięci. Po krótkich okresach stabilności będzie nieracjonalny skok w górę, później spadek i znowu krótki okres stabilizacji. Do tego, co się działo, ogromnie przyczyniły się banki. 5-6 lat temu bardzo niechętnie finansowały zakup ziemi. Tymczasem jeszcze niedawno nie mogliśmy się od nich opędzić. Przychodzili do nas przedstawiciele banków, z którymi wcześniej nigdy nie mieliśmy do czynienia. Równie abstrakcyjne było udzielanie niemal każdemu kredytów na zakup mieszkań czy domów. Na szczęście rynek znormalniał. Dziś banki niechętnie finansują zakupy nieruchomości gruntowych, wychodząc ze słusznego założenia, że trzeba mieć wkład własny, jeżeli chce się coś budować. W naszej branży taką rolę pełni ziemia. Dużo bardziej realnie są też oceniani klienci chcący kupić nieruchomość. Podobnie jak w latach 2004-2005, teraz kredyt dostają osoby, które mogą sobie na niego pozwolić. Sergiusz Gniadecki: Gospodarka jest napędzana wirtualnym pieniądzem. Dominują modele, które w świecie finansów wywołują owczy pęd. Ktoś policzył, że w Hiszpanii dojście do poziomu nasycenia rynku mieszkaniami trwało szesnaście lat, stąd prosty wniosek, że w Polsce ta droga powinna być równie długa. Tymczasem takie przełożenie miało kilka błędów, a do tego doszedł jeszcze światowy kryzys, dotkliwie odczuwany właśnie w budownictwie. Banki, które powinny być katalizatorem, jeszcze podgrzewały atmosferę. Hojnie finansowały inwestycje, banki ziemi, klientów końcowych. Za oknem widać, jakie budynki mieszkalne, biurowce powstają teraz. Jakie będą kształty, wygląd, technologie za dwadzieścia lat? S.G.: Na pewno zmieni się strategiczne planowanie biznesowe. Stanie się bardziej elastyczne, dokonywane w perspektywie najwyżej pięcio-, sześcioletniej, a nie, jak do tej pory, 10-, 15-letniej. A.Ł.: W ostatnich siedmiu latach średnia liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Trójmieście wzrosła z 348 do powyżej 400. W Europie są kraje, w których ten wskaźnik przekroczył 1000 mieszkań na 1000 mieszkańców. Hiszpania jest jednym z takich przykładów, chociaż tam wiele mieszkań kupili turyści i dlatego ten wskaźnik nie jest do końca miarodajny. Średni poziom w krajach Europy Zachodniej wynosi ponad 800 mieszkań na 1000 mieszkańców. Jeżeli zestawimy to z naszymi danymi, to mamy co robić przez kilkadziesiąt następnych lat. Przed chwilą przestrzegali panowie przed mechanicznym przenoszeniem rozwiązań z innych krajów. A.Ł.: Oczywiście należy brać pod uwagę zapotrzebowanie. Według badań, w Trójmieście potrzebujemy dziś minimum około 25-35 tys. mieszkań. W czasie boomu oddawano około 3-3,5 tys. mieszkań rocznie. Dlatego pięć do ośmiu lat będzie trwało zaspokojenie najbardziej niezbędnych potrzeb. Nawet wtedy nadal będziemy odbiegać od średniego poziomu w Europie. Dojście do 600 mieszkań na 1000 mieszkańców potrwa długo. Potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Równie ogromne są braki w infrastrukturze, planach zagospodarowania przestrzennego. W najbliższych latach będziemy jakoś to zapełniać. Czego potrzeba do harmonijnego lub, jak kto woli, zrównoważonego rozwoju? S.G.: Infrastruktury. Ten problem dotyka w równym stopniu budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Brakuje dróg oraz infrastruktury wodno-kanalizacyjnej i za to odpowiadają samorządy. Dotykają nas historyczne zaległości w rozbudowie infrastruktury energetycznej. W tym przypadku rzeczywiście trzeba planować z 20-letnim wyprzedzeniem. To są bardzo skomplikowane projekty, kosztowne, wymagające wielu przygotowań. Łatwo przyjąć specustawę na Euro 2012, ale musimy wiedzieć, co po mistrzostwach: jak przeprowadzić ważne dla naszego regionu i kraju drogi, np. jaką trasą Energa ma poprowadzić linie energetyczne, kiedy każdą propozycję oprotestowują mieszkańcy. Braki w infrastrukturze mocno ograniczają inwestycje takich firm jak nasza. A.Ł.: Do infrastruktury trzeba jednak dołożyć banki. W dłuższej perspektywie ostatnie zawirowanie wyjdzie bankom i nam na dobre. Mam nadzieję, że powróci rzetelne analizowanie ryzyka i nie będzie sytuacji, gdy na wyścigi przyznaje się każdemu kredyty, a później popada w drugą skrajność i niemal nikt pieniędzy nie dostaje. Jak będą zachowywać się banki, tak będzie wyglądał rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Gdy samorządy nie nadążają z rozbudową infrastruktury, ratunku można szukać we współpracy deweloperów i poniekąd zastępowaniu tego, czego nie robią władze miast. A.Ł.: Od dawna tak właśnie postępujemy. Paru deweloperów potrafi się skrzyknąć, żeby wspólnie uzbroić teren. Wiele też zależy od postawy władz miasta i nie kryję, że lepiej współpracuje się z samorządem gdańskim niż gdyńskim. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Przez dwadzieścia lat najprawdopodobniej uzupełnione zostaną braki w budownictwie mieszkaniowym, uczelnie wzbogacą się o nowe obiekty, sieć dróg również zostanie wyremontowana i zagęszczona. Czy firmy takie jak Allcon będą koncentrować się na remontach lub dużych projektach rewitalizacyjnych? S.G.: Mamy niepowtarzalną szansę nadgonienia zapóźnień dzięki środkom europejskim. Jeżeli mądrze nie wykorzystamy nadarzającej się okazji, drugiej może nie być. Na szczęście większość samorządów przeznacza unijne pieniądze właśnie na najważniejsze zadania związane z budową infrastruktury. Firmy deweloperskie już podejmują się rewitalizacji, zagospodarowania terenów poprzemysłowych. Nie jest to łatwe i najlepiej widać to na przykładzie Młodego Miasta w Gdańsku. Od dziesięciu lat mówi się o budowie domów, centrów handlowych i innych obiektów i nic się nie dzieje. Harbor City w Hamburgu jest podobnym przykładem. Tak jak w Gdańsku, zaczęło się w roku 1998, powierzchnia - 150 ha - także jest podobna, a przebudowę również zaplanowano na dwadzieścia lat. Ale na tym podobieństwa się kończą. Po dziesięciu latach w Hamburgu zagospodarowano już połowę tego terenu, my zaś stoimy w miejscu. Kolejna różnica to wzięcie przez miasto na siebie ciężaru stworzenia infrastruktury, czyli dróg, kolei, ochrony środowiska. W Hamburgu tereny te zostały oczyszczone z różnych poprzemysłowych pozostałości, a inwestycje infrastrukturalne zrealizowały miejskie spółki. Deweloperzy zajęli się zagospodarowaniem tego, co jest nad ziemią. Natomiast w gdańskim projekcie Młodego Miasta próbuje się wpuścić firmy na "pole minowe" i nakłonić je do usuwania zanieczyszczeń i modernizacji infrastruktury. A.Ł.: Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych w Hamburgu następuje w określonych realiach tamtego rynku. Nasza inwestycja w Gdyni, Łużycka Office Park, jest pierwszą tego typu w Trójmieście, druga jest przy ulicy Arkońskiej w Gdańsku. W Warszawie działa już kilka podobnych parków, a w Niemczech, Holandii czy Wielkiej Brytanii są setki takich kompleksów. Zaspokajamy w tej chwili najbardziej podstawowe potrzeby w budownictwie biurowym i mieszkaniowym. Nasze społeczeństwo musi dojść do pewnego poziomu zamożności, żeby podjąć się rewitalizacji, gdyż to są bardzo kosztowne zadania. Polacy się bogacą, ale krzywa zamożności wspina się powoli i ciągle mocno odstajemy od średniej Unii Europejskiej.
W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego.
Kredyty mieszkaniowe nie będą już tak łatwo dostępne jak jeszcze dwa lata temu. To oznacza, że trzeba się zastanawiać nad obniżaniem kosztów w budownictwie, żeby więcej ludzi mogło kupić mieszkania - inaczej nie będzie zainteresowanych. Czy nowe technologie w budownictwie dają taką nadzieję? A.Ł.: Na cenę mieszkań wpływa wiele czynników i tzw. zdrowy rozsądek ma tu ogromne znaczenie. Jeżeli w budynkach lokowanych z dala od centrum i z trudnym dojazdem budowano windy, duże hole, podziemne hale garażowe, to nie mogą one być tanie i stąd trudności ze sprzedażą. Cena musi być adekwatna do lokalizacji. Najpierw trzeba ocenić, jaki można osiągnąć poziom cen, i do tej oferty dopasować standard oraz budżetowanie. Niektórzy deweloperzy, między innymi JW Construction, poszukują innych rozwiązań technologicznych. Jednak technologie oparte na prefabrykatach są ślepą uliczką. Słaba jakość takich rozwiązań, mimo pewnych oszczędności, zniechęca do ich stosowania. 5-8 proc. oszczędności można znaleźć w lepszym rozplanowaniu powierzchni. W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego. Nie jesteśmy wyjątkiem, gdyż niemal cała Europa preferuje tradycyjne technologie. Niesprawdzone metody, dziwne projekty budynków też są efektem niedawnego rozchwiania rynku. W normalnych warunkach nie miałyby prawa znaleźć się w ofercie.
Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu.
W krajobrazie gospodarczym Pomorza dominują małe firmy, często ulokowane w doraźnie zaadaptowanych pomieszczeniach. Czy w przyszłości będą się przeprowadzać do takich miejsc jak Łużycka Office Park, Arkońska Business Park, a tym samym będzie rosło zapotrzebowanie na takie inwestycje? S.G.: Będzie to zależało między innymi od wzrostu gospodarczego, a w konsekwencji od zamożności firm i społeczeństwa. Do tego dochodzi także problem mentalności małego i średniego biznesu. Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu, więc to się zmienia. Moim zdaniem prowadzenie działalności na wynajmowanych powierzchniach jest korzystniejsze, gdyż można je dopasowywać do bieżących potrzeb firmy i nie trzeba na przykład zajmować się remontami czy zarządzaniem powierzchnią. Poza tym budujemy nie tylko mury, ale też kreujemy przestrzeń pozwalającą na lepszy rozwój, przyciągnięcie lepszych pracowników itp. Zawsze są to dobre lokalizacje, korzystnie położone komunikacyjnie. Komfort pracy ma duże znaczenie, dla wielu porównywalne z zarobkami. Te elementy rekompensują koszt wynajmu. Dlatego właśnie wielkie zagraniczne korporacje wybierają powierzchnie biurowe w takich miejscach jak Łużycka Office Park. Dziękuję za rozmowę.