Miesiąc: październik 2013

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

NDI ma w swoim repertuarze szeroki wachlarz działalności budowlanej. Która z nich jest dziś, w czasie kryzysu, najbardziej rentowna?

Nie ma prostej odpowiedzi. Zacznijmy od tego, że to nie jest kryzys, lecz bardziej okres przejściowy lub rewizja rynku. W budownictwie cykliczność jest czymś naturalnym. Spójrzmy na publiczne zamówienia, które przygotowano w czasie chińskiego boomu. Dziś ceny materiałów i wykonania znacznie spadły, są na poziomie nawet 50 proc. wcześniej przygotowanych budżetów. Wysoką rentowność mają wszyscy, którzy wtedy podpisali kontrakty, a teraz wykonują prace. Dlatego wiele zależy od okresu i czasu trwania inwestycji.

Dotyczy to wyłącznie dużych przedsięwzięć infrastrukturalnych?

Niekoniecznie. W budownictwie przemysłowym, komercyjnym oraz mieszkaniowym też się takie przypadki zdarzają. Inaczej się kalkuluje w budownictwie obiektowym, gdzie można założyć zysk na poziomie 10 proc. W przypadku inwestycji infrastrukturalnych może to być najwyżej 5 proc. Jest też wiele innych różnic, na przykład w mieszkaniówce ogromne znaczenie ma lokalizacja – jeżeli jest trafiona, znacznie wzrasta zyskowność.

Nie mamy w naszym kraju żadnej zintegrowanej strategii komunikacyjnej, w której uwzględni się połączenia lotnicze, kolejowe oraz drogowe. Takie połączenia muszą stanowić jedność i powinny być dopasowane do naszych potrzeb.

Jak długo duże inwestycje infrastrukturalne będą napędzały budownictwo?

Mamy wyjątkowe ożywienie i wzrost aktywności, ale to, co dziś robimy, jest niewielkim ułamkiem w stosunku do potrzeb. Do tej pory w Polsce zbudowaliśmy prawie 700 km autostrad, drugie tyle zostanie rozpoczętych w najbliższym czasie. Ogromny sukces? Nawet kiedy powstanie cała A1, A2 oraz A4, to czy trzy autostrady w tak dużym kraju to dużo? Problem polega na tym, że nie planuje się więcej. Znaczne połacie kraju nie są objęte drogami ekspresowymi, o autostradach nawet nie wspomnę. Nie mamy w naszym kraju żadnej zintegrowanej strategii komunikacyjnej, w której uwzględni się połączenia lotnicze, kolejowe oraz drogowe. Takie połączenia muszą stanowić jedność i powinny być dopasowane do naszych potrzeb. Budowa linii kolejowej, po której pociągi będą jeździły z prędkością 350 km/h, jest wprawdzie kilkakrotnie droższa od takiej, gdzie dopuszczalna będzie prędkość 250 km/h, ale chyba warto się zastanowić nad wyborem.

Czyli braki w fundamentach, w myśleniu strategicznym, będą owocowały krzywymi ścianami całego gmachu infrastruktury, czyli mało spójnym systemem komunikacyjnym?

Gdziekolwiek spojrzymy, mamy tymczasowość. Brakuje narodowej strategii. Kolejne rządy rozwiązują tymczasowe problemy, zamiast zająć się długofalowym kształtowaniem infrastruktury komunikacyjnej. Wcześniej wypracowane koncepcje są realizowane, nie ma natomiast nowych. Nie wiadomo na przykład, jak za kilka lat będzie się można dostać z Gdańska do Lublina. Czy tak jak teraz, przebijając się przez Warszawę? Jeżeli przedsiębiorca taki jak ja miałby zainwestować duże pieniądze w tzw. bazę wykonawczą, to muszę wiedzieć, co będzie się działo w najbliższym dwudziestoleciu.

Mimo to prezes takiej firmy jak NDI musi się zastanawiać, czym będzie się ona zajmowała za pięć, dziesięć czy piętnaście lat.

NDI nie jest typową firmą budowlaną. Jesteśmy bardziej kreatorem, deweloperem tworzącym duże projekty inwestycyjne. Nie mamy potencjału wykonawczego. Przez pewien czas byliśmy twórcami wyłącznie obiektów publicznych: hoteli oraz biur. Hotelarstwo nadal jest bardzo ważną częścią naszego portfela. Współpracujemy z operatorami hotelowymi i będziemy budowali nie tylko w Polsce, ale też na Bałkanach i na Ukrainie. W kraju chcemy wznosić również hotele niższych kategorii, nie tylko te o wyższym standardzie. Realizowaliśmy też budownictwo mieszkaniowe, ale tu poruszamy się bardzo ostrożnie.

Pańska firma zainteresowała się także innymi segmentami budownictwa, wśród nich budową autostrad.

Uznaliśmy, że potrzebujemy trzech nóg, żeby stać stabilnie: budownictwa ogólnego, infrastruktury i energetyki. Chcemy też wzmocnić zdolność kapitałową poprzez stworzenie zamkniętego funduszu inwestycyjnego. Przedsięwzięcia, jakich się podejmujemy, wymagają własnego kapitału, właściwej koncepcji finansowej i przygotowanie do ich realizacji zajmuje więcej czasu niż samo wykonawstwo. Tak było m.in. w przypadku autostrady A1.

Co oznacza zainteresowanie energetyką?

Zajmujemy się obrotem energią. Chcemy integrować sieci, żeby uprościć jej przesył. Taka jest potrzeba na przykład w Rosji czy na Ukrainie. Zajmujemy się również produkcją energii. Mamy już trzy niewielkie źródła energii odnawialnej i chcemy zbudować kolejne większe elektrownie. W Macedonii testujemy możliwości energetyki wodnej. Niestety, w naszym kraju powołano Polską Grupę Energetyczną, która – moim zdaniem – jest skutecznym narzędziem tłamszenia poważnych inicjatyw. Monopol nie sprzyja gospodarce.

Czy wykonawstwo dużych elektrowni jest w kręgu zainteresowań NDI?

Jesteśmy tym zainteresowani, chociaż to specyficzna branża. Terminy realizacji zamówień głównych urządzeń są bardzo odległe i dziś rynek jest zależny od wykonawców turbin oraz innych urządzeń technologicznych. Podpisaliśmy list intencyjny z jednym z największych na świecie operatorów energetyki jądrowej, ale to dopiero początek długiej drogi. Jest kilka barier, między innymi lokalizacja, są też potrzebne olbrzymie pieniądze na wybudowanie takiej elektrowni. Sprzedaż energii również nie jest łatwym zadaniem. Obecny kształt rynku nie sprzyja takim inicjatywom i mimo deficytu energii na północy Polski nie ma poparcia dla inicjatywy budowy prywatnej elektrowni.

Czy podobne bariery stoją przed zainteresowanymi budową infrastruktury kolejowej?

Oczywiście, gdyż wiele się zmienia w naszej gospodarce, ale koleje nie kierują się interesem pasażera. Dwa lata temu zostałem poproszony o opinię projektu połączenia Wrocławia z Warszawą. Wcześniej niemiecki inwestor przeprowadził szczegółowe badania, inwentaryzacje, określił, w jakim stopniu można wykorzystać istniejącą infrastrukturę dla pociągów o prędkości do 250 km/h. Inwestor bezskutecznie puka do drzwi różnych ważnych urzędów już od kilku lat. W naszym kraju nie ma miejsca na prywatne przedsięwzięcia kolejowe. Wciąż obowiązuje doktryna „koleje dla kolejarzy”. Pora to zmienić.

Znamy poziom finansowania inwestycji infrastrukturalnych do 2013 r. W następnym budżecie UE, czyli w latach 2014-2019, więcej pieniędzy na projekty infrastrukturalne raczej nie będzie. Gdzie szukać finansowania takich pomysłów jak zagospodarowanie centrum Sopotu?

Władze Sopotu miały do wyboru dwie drogi: partnerstwo lub sprzedaż terenów, które były jego własnością. Tyle że w drugim przypadku pozbywają się gruntów w centrum na zawsze, tracąc bezpośredni wpływ na proces inwestycyjny i związane z tym profity. Ryzyko zakupu i zagospodarowania dla prywatnego inwestora też jest ogromne i dlatego jeżeli zasady współpracy zostaną uczciwie postawione, to partnerstwo jest najkorzystniejszym rozwiązaniem dla obu stron. Ponoszą mniejsze ryzyko i więcej zyskują.

Lista miast, które mają ziejące pustkami tereny w centrum, jest długa. Skoro w Sopocie się udało, to czy może się udać w innych miastach?

Może, ale nie wystarczy mówić, że coś się chce zrobić. Trzeba dużej determinacji. Jacek Karnowski wziął na siebie olbrzymią odpowiedzialność i płaci za to dużą cenę. Tacy partnerzy jak NDI w Sopocie znajdą się również gdzie indziej. Tylko że ryzyko nie kończy się wraz z końcem prac budowlanych. Utrzymanie i rozwój dużego ośrodka konferencyjnego w miejscu, które nie ma tradycji, jest trudnym zadaniem. Natomiast miasto korzysta z tego na wiele sposobów, gdyż ludzie przyjeżdżający tutaj na konferencję później wychodzą, kupują, jedzą, odwiedzają różne galerie i wystawy.

Pan kalkuluje w kategoriach biznesowych, czy takie partnerstwo się opłaci. Samorządowcy patrzą na takie przedsięwzięcia trochę inaczej. Liczą tzw. koszty polityczne.

W naszym przypadku instytucje państwowe zostały użyte do storpedowania pomysłu zagospodarowania centrum Sopotu. Gdyby nie takie zachowanie, nie byłoby kosztu politycznego. Liczy się odbiór publiczny, a ten jest bardzo pozytywny. Pojawiają się natomiast inne problemy, najczęściej krótkowzroczność. Około 2000 r. Cieplice Śląskie nieopodal Jeleniej Góry, mając na swoim terenie źródła geotermalne, chciały wybudować park wodny o podwyższonym standardzie. Zostałem poproszony wspólnie z austriackim partnerem o przygotowanie tego przedsięwzięcia. Najważniejsze pytanie, które postawiliśmy, brzmiało: na co liczą władze miasteczka? Czy chcą partnerstwa, w którym zostanie podzielone ryzyko i gdzie zyski są odłożone w czasie, czy też szybkiego zasilenia gotówką kasy miejskiej? Zwyciężyło to drugie podejście, które nie sprzyja takim inwestycjom. A mnie takie rozwiązania nie interesują.

W Gdańsku, Gdyni, a także w innych miastach jest dużo terenów poprzemysłowych. Czy samorządy będą się decydowały na partnerstwo, żeby zagospodarować te obszary?

Do pewnych rzeczy samorządowcy muszą dojrzeć. Jeżeli Gdańsk chce wieczorami ożywić miasto, to musi najpierw się zastanowić nad możliwościami. Będzie to zależało nie tylko od inwestycji. Budowaliśmy hotel w Krakowie i były wątpliwości, czy zarobi na siebie. Dziś jest to nasza najlepsza inwestycja hotelowa w Polsce. Kraków wygrał z czeską Pragą nie z powodu wspanialszych zabytków, ale dzięki różnorodnej ofercie oraz przemyślanej promocji, prowadzonej w całej Europie. Dlatego gospodarze terenu muszą najpierw zdefiniować własne potrzeby, przemyśleć, jak chcą i jak potrafią pokonywać bariery. Należy z wyprzedzeniem planować rozwiązywanie nadchodzących problemów. W Gdańsku na przykład są to zagadnienia komunikacyjne i już dziś należy zastanowić się nad alternatywą dla zapychającej się obwodnicy. Wcześniej nikt nie pomyślał, jakie będą konsekwencje budowy dużych centrów handlowych oraz osiedli mieszkaniowych przy obwodnicy. Władze Sopotu były i są zdeterminowane, rozwiązując kolejne problemy. W Gdańsku takiej determinacji nie widzę.

Chaotyczny rozwój osiedli przy obwodnicy zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni jest owocem braku determinacji?

Jeżeli człowiek jest w potrzebie, to będzie kupował mieszkanie w każdej dostępnej lokalizacji. Gdyby na terenach postoczniowych stały budynki mieszkalne i równocześnie takie osiedla powstawałyby przy obwodnicy, wtedy byłby jakiś wybór. Pojedyncze budynki oraz plomby w centrum Gdańska nie były i nie są alternatywą.

Aby osiągnąć średni europejski poziom, potrzebujemy co najmniej jednego pokolenia. Na kolei dzieje się niewiele, mimo zapewnionego finansowania z unijnych funduszy. Natomiast niemal każdy większy samorząd chce budować międzynarodowy port lotniczy. To kolejny dowód, że brakuje u nas strategii, odwagi i koordynacji. Pieniądze wcale nie są największym problemem.

Ile lat będziemy nadganiać nasze zapóźnienie w infrastrukturze, by osiągnąć średni europejski poziom?

Co najmniej jedno pokolenie. Myślę nie tylko o sieci drogowej, gdyż tu widać duży postęp. Proszę się przyjrzeć postępom na kolei. Dzieje się niewiele, mimo zapewnionego finansowania z unijnych funduszy. W ruchu lotniczym mamy natomiast bardzo interesującą sytuację, gdyż niemal każdy większy samorząd chce budować międzynarodowy port lotniczy. To kolejny dowód, że brakuje u nas strategii, odwagi i koordynacji. Pieniądze wcale nie są największym problemem.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Komisja Europejska przykłada wielką wagę do ochrony środowiska naturalnego. Nie pozostaje to bez wpływu na gospodarkę, także na branżę budowlaną. Jakie będą konsekwencje tak postawionych priorytetów?

Te regulacje, skądinąd słuszne, są bardzo bolesne. Oznaczają na przykład dodatkowe badania, spełnianie wielu kosztownych wymagań. To rodzi wśród części producentów frustrację, gdyż obok firm spełniających wymagania, i tym samym ponoszących koszty, jest mnóstwo producentów omijających przepisy. Niestety, uchodzi im to bezkarnie, a przecież celem tych zabiegów jest także bezpieczeństwo użytkownika.

Wśród ograniczeń niosących poważne konsekwencje dla całej gospodarki jest między innymi wymóg ograniczenia emisji CO2. W przypadku takich firm jak Atlas nie jest to wyłącznie problem wzrostu kosztów energii.

Liczba uregulowań budzących sprzeciw całego środowiska jest dłuższa. Jesteśmy na przykład w przededniu wielkich zmian związanych z szeroko rozumianym oddziaływaniem wyrobów budowlanych na środowisko. Wspomnę tylko, że w przypadku klejów do płytek ceramicznych postuluje się oznaczanie wpływu tych zapraw po związaniu na wody gruntowe. Może się rodzić pytanie o sens takiego wymogu, skoro niektóre materiały, jak na przykład wapno, stosowane są tysiące lat. Takie kroki Komitetów Technicznych trudno zaakceptować, gdyż są oderwane od życia.

Jednak inne postulaty, na przykład preferencje dla budownictwa energooszczędnego, budzą zadowolenie. Czy takie uregulowania przyniosą zmiany w budownictwie?

Sprzeciw budzi jedynie brak regulacji, które mogłyby w znaczący sposób wesprzeć energooszczędne budownictwo indywidualne. Dla złożonych systemów izolacji cieplnej Polska jest największym rynkiem w Europie. Jednak te ocieplenia są mocno zróżnicowane. Inwestycje wykonane w pierwszej połowie lat 90. bardzo często pozostawiają wiele do życzenia, a niektóre należy po prostu wykonać powtórnie. Dlatego oceniam, że jednym z poważniejszych problemów, z jakimi trzeba będzie sobie poradzić w ciągu najbliższych dziesięciu, dwudziestu lat, jest właśnie wymiana ociepleń. Jestem przekonany, że w sektorze, w którym działa Atlas, używany będzie już nie tylko ekspandowany polistyren EPS, ale też coraz częściej ekstrudowany polistyren XPS. Podobnie wierzę, że kwestia poprawy izolacyjności akustycznej będzie zyskiwać na znaczeniu. Nowe rozwiązania w ocieplaniu budynków będą się przebijać i za kilkanaście lat izolacje przyziemia będą najczęściej wykorzystywały ekstrudowany polistyren, a ściany budynków najbardziej narażone na hałas będą też miały odpowiednią izolację, np. z elastyfikowanego EPS. Moim zdaniem nie ma innej drogi. Natomiast życzyłbym sobie i innym lepszego wykonawstwa.

Budownictwo energooszczędne ma póki co niszowy charakter. Nowe propozycje Komisji Europejskiej oraz rosnące koszty energii powinny zachęcać do rozwoju, tylko czy to wystarczy w polskich realiach?

Wydaje mi się, że za dwadzieścia lat takie budownictwo nie będzie już niszą. Musimy poszukiwać coraz bardziej oszczędnych rozwiązań i dlatego budownictwo pasywne jest jednym z przyszłościowych kierunków.

Deweloperzy zapewniają, że nie będzie technologicznych rewolucji w polskim budownictwie, że konstrukcje drewniane czy też stawiane z użyciem stalowego szkieletu będą ułamkiem rynku. Podziela pan takie przekonanie?

Tak. Budownictwo europejskie bazuje na tradycyjnych, mineralnych materiałach wiążących: cemencie i wapnie. Nie spodziewam się żadnych rewolucyjnych zmian w tym obszarze.

Pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Jednak duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Duże firmy tego nie potrzebują, ale małe próbują się organizować w klastry. Czy to jest sposób na mniejsze koszty, szybszy postęp techniczny?

Nie wiem, jak wyglądają różne problemy z perspektywy mniejszych firm. Jednak podejrzewam, że pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Atlas jest znaczącym producentem na rynku i dlatego staramy się uczestniczyć w pracach komitetów normalizacyjnych, różnych gremiach branżowych. Jednak, rzeczywiście, duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Czy polskie firmy związane z budownictwem współpracują z różnymi instytucjami badawczymi i uczelniami, czy po prostu kupują gotowe do wdrożenia rozwiązania wymyślone w innych krajach?

W naszej branży jest z tym pewien problem. Tworzymy swoisty łańcuch powiązanych ze sobą firm. Na początku są producenci surowców, którzy tworzą centra badawcze. W pewnym sensie oni dbają o to, by wiedza wlewała się w cały system, między innymi do takich producentów jak Atlas. Niestety, jest duża przepaść między środowiskami naukowo-badawczymi a przedsiębiorstwami. Nasza firma w niewielkim stopniu współpracuje z uczelniami, zwykle ogranicza się to do badań nad standardowymi rozwiązaniami. Uczciwie przyznam, że nie zanosi się na radykalną zmianę i w naszej branży nadal świat biznesu będzie daleki od współpracy ze światem nauki.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Polski rynek jest interesujący, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce.

Ostatnie dwa lata są niezwykle interesujące dla obserwatorów i bardzo stresujące dla przedstawicieli branży budowlanej. Czy taka nierównowaga będzie czymś naturalnym w perspektywie 10-20 lat, czy też czeka nas stabilizacja?

To nie jest nierównowaga, lecz raczej normalny cykl w budownictwie. W chwili wstąpienia Polski do Unii Europejskiej koniunktura zaczęła się rozpędzać, ceny szły w górę i teraz po prostu zamknął się ten pięcioletni cykl. To zamknięcie, moim zdaniem, jest łagodne, niewiele firm zbankrutowało, na ogół zmniejszyły się obroty oraz zyski i na tym się skończyło. Płynie jednak z tego pewna lekcja: ceny mieszkań będą teraz tworzone bardziej racjonalnie niż w ostatnich dwóch, trzech latach. Spodziewam się większej racjonalności zarówno inwestorów, jak i klientów, którzy nie poddadzą się histerii kupowania. Polski rynek jest interesujący dla takich producentów chemii budowlanej jak Atlas, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce. Jeżeli spojrzymy w przyszłość w dwudziestoletniej perspektywie, to rozwój budownictwa będzie umiarkowany. Nie czeka nas znaczący przyrost liczby ludności, tym samym nie będą dramatycznie rosły ceny gruntów, a to znacząca część kosztów całej inwestycji. W budownictwie indywidualnym pojawi się więcej dużych działek. Będzie też więcej budownictwa odtworzeniowego. Nie trzeba już zaspokajać potrzeb mieszkaniowych rosnącego w liczbę społeczeństwa, lecz poprawiać standard życia. Tym bardziej że czeka nas ujemny przyrost naturalny, a jego skutki po roku 2020 będą coraz bardziej widocznei.

Przecież potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są ogromne.

Potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są dla mnie zagadką. Oczywiście można przeliczać metry kwadratowe na osobę, ale nie wyjaśnia to wielu zjawisk. Pochodzę ze Śląska, mieszkałem w miejscowości liczącej blisko 3 tys. mieszkańców. Takich miejsc jest w tym regionie wiele. Jest tam sporo domów, w których mieszkają jedna, dwie osoby, najczęściej emeryci lub wdowy. Kiedy poprawia się sieć drogowa, kiedy rosną oczekiwania dotyczące standardu mieszkań i domów, może to być pokaźny zasób. Trudno mi powiedzieć, jak duże są to rezerwy, ale warto się temu przyjrzeć.

Czyli określenie „ogromne potrzeby mieszkaniowe” dotyczy dużych miast jak Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto?

Chyba tak właśnie jest. W dużych miastach przeważa przestarzała masa mieszkaniowa. Natomiast na obszarach mniej zurbanizowanych sytuacja wygląda dużo lepiej. Przez najbliższe dwadzieścia lat nadal będziemy rozwijającą się gospodarką i dlatego dużo będzie się budowało. Nie będzie to jednak równomierny rozwój. Moim zdaniem najbardziej dynamicznie rozwinie się budownictwo mieszkaniowe dobrej jakości, lepiej wykończone, o wyższych standardach ekologicznych i podwyższonych parametrach termicznych. Indywidualne budownictwo coraz częściej zacznie wykorzystywać własne źródła energii. Większe znaczenie będzie miała moda. Jeszcze dziś łazienki tworzy się na dwadzieścia lat, a czasami na całe życie, ale w przyszłości będą one częściej przebudowywane, a całe domy i mieszkania – modernizowane i zmieniane. Większe niż dziś będą też migracje ludności.

Czy za tym pójdzie rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem?

Na pewno będzie się ten segment rozwijać, ale o skali zadecyduje na przykład koszt kredytu czy powstanie jakichś inicjatyw kapitałowych. Dziś to jest po prostu nieopłacalne. Natomiast kiedy zwiększą się przepływy ludności, wzrośnie zapotrzebowanie. Przenoszący się za pracą do innego miasta raczej nie będą chcieli kupować mieszkania, lecz zadowolą się wynajęciem.

Czy z perspektywy największej w kraju firmy w branży budowlanej polski rynek robi się za ciasny?

Rynki polski oraz niemiecki są największymi w Europie rynkami chemii budowlanej. Pozostałe są albo mniejsze, albo – jak ukraiński czy rumuński – mają pewien potencjał. W Czechach lub Słowacji ten segment jest dobrze rozwinięty, są to jednak małe rynki. Kupiliśmy firmę na Białorusi, która ma 60-70-procentowy udział w rynku, ale w praktyce oznacza to 150 tysięcy ton wyrobów. Duży jest też rynek rosyjski, sama Moskwa pochłania olbrzymie ilości produktów. Jednak też jest to rynek mniejszy niż polski. Dlatego zagraniczne firmy inwestują w naszym kraju, ale polskie przedsiębiorstwa szukają nowych miejsc dla swojego rozwoju – jest ich coraz więcej. Oprócz Atlasa również Śnieżka czy Cersanit z powodzeniem inwestują w sąsiednich krajach. Dlatego nie wydaje mi się, żeby w przyszłości taka ekspansja była większa lub bardziej agresywna niż w tej chwili. Natomiast z moich obserwacji wynika, że dzięki wielkości naszego rynku oraz dużej dynamice nowym firmom łatwo u nas zaistnieć.

Ukraina nie budzi większego zainteresowania pańskiej firmy?

W minionych dwóch latach byłem na Ukrainie kilka razy. Kiedy na początku ubiegłego roku pojechałem tam po raz pierwszy po dłuższej przerwie, Kijów aż huczał od budów. Za nowe mieszkania trzeba było płacić po kilka tysięcy dolarów za metr kwadratowy. Kiedy przyjechałem ponownie parę miesięcy później, wszystko stało. Ukraińscy partnerzy przewidywali, że za jakieś pół roku banki wznowią finansowanie i budowy ruszą. Jednak od tego czasu minął ponad rok i nic się nie zmieniło.

Czyli kryzys.

Oczywiście, podobnie jak na Litwie, Łotwie i w Estonii, gdzie ceny materiałów budowlanych spadły o 40 proc. Te rynki mogły funkcjonować tylko dzięki kredytom. Polski rynek był jedynym wśród krajów rozwijających się, który nie żył na kredyt. Wychodzenie z kryzysu naszych wschodnich sąsiadów będzie trwało kilka lat.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową.

Prezes NDI, czyli poważny gracz na rynku, podkreślał, że brakuje nam myślenia strategicznego w tworzeniu infrastruktury, że to, co się dzieje, ma charakter doraźny, często nieprzemyślany.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Jedynym naprawdę dużym projektem była Huta Katowice, może jeszcze Port Północny. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową. Dużym projektem jest też Euro 2012. Trzecim jest 10+ grupy Lotos, chyba największa w tej chwili inwestycja w Polsce i jedna z większych w Europie. Kilkanaście lat dochodziliśmy do przedsięwzięć tej rangi. Myślę, że po kolejnych dwudziestu latach wiele się nauczymy i będzie dużo więcej autostrad czy linii kolejowych. Na przygotowanie i realizację dużego projektu trzeba od czterech do nawet ośmiu lat. Ścierają się różne koncepcje, poglądy, interesy, wszystko trzeba dokładnie przeanalizować i rozpisać. Dwadzieścia lat pokoju mamy już za sobą, teraz trzeba kolejnych dwudziestu, w trakcie których będziemy realizować duże przedsięwzięcia. Potrzebujemy czasu i spokoju na zbieranie doświadczeń i kapitałuii.

Dziękuję za rozmowę.

Wiele wskazuje na to, że polska gospodarka stosunkowo łagodnie przejdzie okres kryzysu w gospodarce światowej. W ujęciu makroekonomicznym pewne jest już, że Polska jako jeden z niewielu krajów europejskich, jeśli nie jedyny, uniknie spadku PKB w 2009 r. – według prognozy IBnGR wzrost PKB wyniesie 1,4 proc. W tym miejscu przypomnieć należy, że całkiem niedawno wiele instytucji, przede wszystkim międzynarodowych, prześcigało się w budowaniu negatywnych scenariuszy dla Polski, z których najczarniejsze wieszczyły nam spadek PKB nawet rzędu 3 proc.

Sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami, ucierpi mniej, niż należało oczekiwać.

Mniej niż należało oczekiwać ucierpi też sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami. Wskazują na to wyraźnie dane z pierwszych dziewięciu miesięcy 2009 r. – w tym okresie miał miejsce wzrost produkcji budowlano-montażowej o 4,7 proc. Dla porównania, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku produkcja sprzedana przemysłu spadła o 6 proc. Sytuacja w budownictwie nie jest jednolita i kształtuje się różnie w poszczególnych segmentach rynku – produkcja budowlana w „budowie budynków” zmniejszyła się w pierwszych trzech kwartałach o 1,3 proc., natomiast w „budowie obiektów inżynieryjnych” (drogi) wzrosła aż o 19,3 proc.

Stosunkowo dobre wyniki sektora budowlanego znajdują odzwierciedlenie w danych dotyczących zatrudnienia. O ile w pierwszych dziewięciu miesiącach 2009 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw zmniejszyło się o 0,9 proc., o tyle w budownictwie miał miejsce wzrost tego wskaźnika o 5,7 proc. Dobrze kształtują się także wskaźniki efektywnościowe w budownictwie – rentowność brutto i netto w pierwszej połowie bieżącego roku była w tym sektorze wyższa niż średnio w gospodarce.

Nastrój pesymistyczny – ale mniej

Wyraźnie poprawiają się też nastroje w firmach budowlanych. Według badania prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, wskaźnik koniunktury w budownictwie nadal pozostaje ujemny, ale jego wartość w październiku wyniosła już tylko -8 pkt, podczas gdy jeszcze kilka miesięcy wcześniej wynosiła -30 pkt. Bardzo wyraźne jest zróżnicowanie nastrojów – w największych firmach budowlanych zatrudniających ponad 250 osób w sierpniu przeważały już pozytywne oceny sytuacji w sektorze (wskaźnik +6), podczas gdy w najmniejszych firmach, w których pracuje mniej niż 10 osób, nadal dominują oceny negatywne (wskaźnik -13).

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji. Przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano- -montażowe.

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji, co jest pochodną kurczącego się popytu w niektórych segmentach rynku. Wśród innych istotnych barier przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano-montażowe. Utrudnieniem dla firm budowlanych przestał być obecnie niedobór wykwalifikowanych pracowników, co jeszcze kilkanaście miesięcy temu było wskazywane jako najważniejszy problem. Warunki na rynku pracy, z punktu widzenia przedsiębiorców budowlanych, poprawiły sytuację pod tym względemi.

Negatywne efekty dekoniunktury gospodarczej widoczne są przede wszystkim w budownictwie mieszkaniowym. Za sprawą trudniejszego dostępu do kredytów bankowych zmniejszył się popyt na mieszkania, których zakup w dużym stopniu finansowany jest z kredytów hipotecznych. Było to jednym z powodów ograniczenia inwestycji przez deweloperów, a także inwestycji indywidualnych (budowa domów jednorodzinnych). Drugim powodem tych ograniczeń jest trudniejszy dostęp do kredytów dla samych deweloperów, którzy w ten sposób także współfinansują z reguły swoje inwestycje. Ograniczenie popytu na mieszkania związane jest nie tylko z trudniejszym dostępem do kredytów, ale także ze spadkiem możliwości wymaganego współfinansowania zakupów przez nabywców mieszkań.

Znacznie lepiej kształtuje się sytuacja w innych segmentach rynku budowlanego, przede wszystkim tych, w których istotną rolę odgrywa współfinansowanie inwestycji ze środków europejskich. Wymienić tu należy przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne (drogi, mosty, linie kolejowe) oraz budynki użyteczności publicznej (stadiony, hale sportowe, dworce kolejowe). Duża część popytu w tych segmentach budownictwa kreowana jest przez inwestycje związane z organizacją mistrzostw Euro 2012.

Dobrym wyprzedzającym barometrem koniunktury na rynku budowlanym jest liczba wydanych pozwoleń na budowę. Dane z pierwszego półrocza potwierdzają powyższe trendy. W pierwszych sześciu miesiącach 2009 r. liczba wydanych pozwoleń w budownictwie wielorodzinnym była o prawie 25 proc. mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W budownictwie jednorodzinnym spadek ten wyniósł ponad 15 proc. Spadek o ponad 13 proc. nastąpił też w przypadku pozwoleń na budowę budynków przemysłowych i magazynowych, co jest wynikiem ograniczenia nakładów inwestycyjnych w sektorze przedsiębiorstw. Wzrosła natomiast liczba pozwoleń wydanych na budowę budynków użyteczności publicznej (o ponad 11 proc.) i obiektów infrastrukturalnych (o prawie 9 proc.).

Duzi mają lepiej

Zróżnicowanie perspektyw rozwojowych sektora budowlanego i poziomu ryzyka w tym sektorze dotyczy nie tylko segmentów rynku, ale także poszczególnych grup przedsiębiorstw. W znacznie korzystniejszej sytuacji są obecnie duże firmy budowlane, które są w stanie podejmować realizację dużych inwestycji (a ich liczba rośnie). Coraz mniej rozpoczyna się natomiast inwestycji małych, w których specjalizują się firmy z sektora MSP – są one zatem w trudniejszej sytuacji, a konkurencja na rynku mniejszych kontraktów budowlanych jest coraz bardziej intensywna. Powoduje to spadek cen na rynku i zmusza firmy do poważnych redukcji kosztów, w tym osobowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej; może to spowodować dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej ze wszystkimi konsekwencjami tego stanu. Najważniejszą z tych konsekwencji może być dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Inną groźną dla budownictwa konsekwencją spowolnienia gospodarczego jest wzrost bezrobocia (a to jest w zasadzie pewne w ostatnim kwartale tego roku i w roku 2010). Wyższe bezrobocie oznacza niższe dochody ludności, a zatem niższy popyt na roboty budowlane w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Mechanizm ten ma charakter dwojaki. Po pierwsze, niższe dochody to mniejsza zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a zatem mniej przyznanych kredytów na zakup mieszkań. Po drugie, niższe dochody to mniej środków własnych na finansowanie robót budowlanych – inwestycyjnych w budownictwie jednorodzinnym i remontowych w budownictwie wielorodzinnym.

Ryzyko dla sektora budowlanego wiąże się obecnie także z sytuacją w sektorze bankowym. Spadek zaufania na rynku międzybankowym oraz zaostrzenie reguł ostrożnościowych powodują, że zmniejsza się dostępność kredytów zarówno dla ludności, jak i dla sektora przedsiębiorstw, a to zmniejsza możliwości finansowania wydatków inwestycyjnych w gospodarce. Utrwalenie się takiego stanu rzeczy może stanowić „wąskie gardło” dla dynamicznego wzrostu produkcji budowlanej w najbliższych kwartałach.

Czynnikiem ryzyka w sektorze budowlanym w drugiej połowie 2009 r. jest również utrwalenie się pesymistycznych nastrojów w gospodarce. Dotyczy to zarówno konsumentów, jak i przedsiębiorstw. Decyzje inwestycyjne (czy to dotyczące zakupu mieszkania, budowy domu czy budowy obiektu firmowego) podejmowane są bowiem często pod wpływem nastrojów i subiektywnych oczekiwań co do rozwoju sytuacji w najbliższej przyszłości. Pesymistyczne nastroje bardzo często stanowią ważną barierę inwestycyjną.

Mimo występowania powyższych ryzyk jeszcze raz należy podkreślić, że sektor budowlany stosunkowo łagodnie przechodzi okres spowolnienia gospodarczego i w roku 2010 wzrost produkcji w budownictwie prawdopodobnie nadal będzie wyraźnie szybszy niż w przemyśle.

Dostępność kredytu mieszkaniowego ma kluczowe znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce oraz poprawy komfortu życia Polaków. Trzeba bowiem zdać sobie sprawę z tego, że zakup ponad 80 proc. mieszkań w Polsce finansowany jest przez kredyt. Od sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w dużej mierze zależy zatem popyt na mieszkania. Dlatego tak ważne jest pytanie, jakie są dalsze perspektywy rozwoju polskiego rynku kredytów mieszkaniowych. Rok 2009 jest bowiem w tym obszarze okresem stagnacji, wywołanej kryzysem na międzynarodowych rynkach finansowych oraz załamaniem polskiego rynku nieruchomości.

Dynamiczny rozwój rynku kredytów mieszkaniowych obserwowaliśmy w Polsce w latach 2005-2008. Średnia roczna dynamika wzrostu wyniosła w tym okresie ponad 50 proc. Szczytowa faza dynamiki akcji kredytowej przypadła na połowę 2007 r., co należy łączyć ze szczytem hossy na rynku mieszkaniowym.

Szybki wzrost wolumenu kredytów mieszkaniowych doprowadził do zmiany relacji między zadłużeniem Polaków na cele mieszkaniowe i konsumpcyjne. W 2005 r. udział zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w zadłużeniu ludności ogółem wynosił ok. 40 proc., obecnie zaś prawie 60 proc. Oznacza to, że polski rynek zbliżył się pod względem struktury do rynków krajów wysoko rozwiniętych. Nadal jednak istnieje znaczna różnica między zadłużeniem na cele konsumpcji bieżącej i na cele mieszkaniowe między Polską a wysoko rozwiniętymi krajami UE. W bogatych krajach UE zadłużenie na cele mieszkaniowe wynosi ok. 80 proc. zadłużenia ludności ogółem.

Siłami decydującymi o wysokiej dynamice rynku były rosnące ceny nieruchomości oraz niskie stopy procentowe. Lata 2005-2008 były jednak okresem nie tylko dynamicznego ilościowego rozwoju, ale także budowania w Polsce nowoczesnego rynku kredytów mieszkaniowych. Przejawiało się to w zmianach sposobów dystrybucji, polegających na wzroście w sprzedaży kredytów mieszkaniowych roli pośredników kredytowych i deweloperów. Inną przemianą świadczącą o unowocześnianiu się tego rynku była postępująca automatyzacja procesów biznesowych i powstawanie fabryk kredytów hipotecznych. Banki centralizowały zarządzanie ryzykiem oraz intensywnie rozwijały metody skoringowe, co umożliwiło im bardziej profesjonalną wycenę ryzyka oraz liberalizację procedur kredytowych. Dzięki tym zmianom uległ skróceniu czas obsługi klientów i wzrósł poziom komfortu kredytobiorców.
W tym okresie nastąpił jednak również spadek dostępności kredytowej mieszkań. Dynamika wzrostu cen mieszkań wyprzedzała bowiem znacznie dynamikę wzrostu wynagrodzeń Polaków. Za przeciętne wynagrodzenie można było nabyć w 2008 r. ok. 0,4 m2 mieszkania, podczas gdy w 2005 r. było to około 0,7 m2.

Niestety, szybki rozwój rynku doprowadził również do pojawienia się zjawisk patologicznych w obszarze sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Powszechną praktyką banków była np. sprzedaż kredytów bez wkładu własnego, czyli o wskaźniku obrazującym wartość pożyczki do wartości rynkowej zabezpieczenia (LtV – loan to value) na poziomie 100 proc. lub więcej. Innym negatywnym zjawiskiem było omijanie procedur bezpiecznej polityki kredytowej.

Kredyt już nie dla każdego

W drugiej połowie 2008 r. pojawiły się pierwsze oznaki kryzysu na rynku nieruchomości mieszkalnych. Ceny ofertowe mieszkań w większości miast Polski wykazywały tendencję spadkową. Co więcej, korekta cenowa na rynku mieszkaniowym była większa niż wskazują dane o cenach ofertowych, ponieważ zwiększyła się różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi. Załamanie na rynku nieruchomości mieszkalnych oraz kryzys finansowy, który pojawił się w Polsce we wrześniu 2008 r., doprowadziły w krótkim czasie do osłabienia rozwoju gospodarczego w naszym kraju i stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych.

Napięta sytuacja na rynkach finansowych wymusiła zmiany w postępowaniu banków, polegające na zaostrzeniu procedur kredytowych oraz prowadzeniu biznesu na bardziej konserwatywnych zasadach. Praktycznie banki zrezygnowały również z udzielania popularnych w okresie hossy kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Kredyt mieszkaniowy stał się produktem trudno dostępnym dla gospodarstw domowych. Banki podniosły bowiem marże kredytowe, zwiększyły wymagania w zakresie minimalnego wkładu własnego oraz zabezpieczeń. Skróceniu uległ również okres kredytowania. O stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych w 2009 r. zadecydowały też zachowania gospodarstw domowych. W obliczu kryzysu część konsumentów wstrzymała się z kupnem mieszkania, nawet mimo spadku cen.

Skutki kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych zostały w pewnym stopniu złagodzone interwencją państwa. Od początku tego roku dużą popularnością cieszy się bowiem program „Rodzina na swoim”.

W najbliższych latach należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Mimo bowiem prężnego rozkwitu w latach 2005–2008 jest on w początkowej fazie rozwoju i cechuje go nadal duży potencjał wzrostu.

Lekcje na przyszłość

W warunkach kryzysu kluczowe jest pytanie o przyszłość rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Według przewidywań IBnGR, biorąc pod uwagę fundamentalne czynniki wzrostu wynikające z mechanizmu konwergencji rynku kredytów hipotecznych w Polsce i Unii Europejskiej, w najbliższych latach należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Mimo bowiem prężnego rozkwitu w latach 2005-2008 jest on w początkowej fazie rozwoju i cechuje go nadal duży potencjał wzrostu. Relacja kredytów mieszkaniowych do PKB wynosi w Polsce ok. 16 proc., podczas gdy w krajach wysoko rozwiniętych z reguły przekracza 50 proc. Wskazuje to na znacznie większą rolę kredytów mieszkaniowych w gospodarkach krajów bogatych. Rozwojowi rynku w perspektywie kilku, a nawet kilkunastu lat powinna sprzyjać dysproporcja pomiędzy warunkami mieszkaniowymi w Polsce i w UE (liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w UE jest o 30 proc. większa niż w naszym kraju; tylko 1/3 Polaków żyje w warunkach spełniających współczesne standardy; w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań).

Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce może nastąpić już w 2010 r. Pojawiły się bowiem pierwsze oznaki poprawy koniunktury na tym rynku. Pod wpływem lepszych prognoz gospodarczych część banków zdecydowała się na obniżenie marż kredytowych oraz na oferowanie klientom kredytów pozwalających sfinansować 100 proc. wartości nieruchomości.

Generalnie prognozowanie dalszego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych jest nadal obarczone dużym ryzykiem popełnienia błędu. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, czy kryzys mamy już za sobą. Niepokój analityków IBnGR budzi oczekiwane przez większość ośrodków prognostycznych w Polsce relatywnie wysokie bezrobocie w latach 2010 i 2011, które może zwiększyć obawy części gospodarstw domowych przed nabyciem nieruchomości i w ten sposób wpływać ograniczająco na popyt na kredyty. Banki nadal niechętnie podchodzą do finansowania działalności deweloperskiej w Polsce ze względu na wysokie ryzyko.

Z kolei istotnym czynnikiem, który może zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych, może być łatwiejszy niż jeszcze kilka miesięcy temu dostęp banków krajowych do źródeł finansowania akcji kredytowej. Pojawiły się bowiem pierwsze sygnały wskazujące na wzrost finansowania banków krajowych ze strony banków-matek. Zagraniczne banki, które są inwestorami strategicznymi w krajowych instytucjach bankowych, spostrzegły, że Polska łagodniej niż inne kraje przechodzi kryzys gospodarczy i jest atrakcyjnym biznesowo rynkiem. W ocenie zagranicznych banków w Polsce można realizować znacznie wyższe stopy zwrotu niż na rynkach rodzimych.

Ciągle nierozwiązaną kwestią jest nadmierna ochrona prawna osób wynajmujących mieszkania. Na ten problem zwracamy uwagę już od dłuższego czasu. Obecna sytuacja wpływa ograniczająco na rozwój rynku mieszkań na wynajem.

Obecnie również nie wiadomo do końca, w jakim kierunku pójdą propozycje nadzoru bankowego dotyczące sposobów liczenia zdolności kredytowej klientów. Chodzi tutaj o dyskutowaną obecnie rekomendację T. Nie negując zalet rekomendacji, wprowadzenie niektórych jej zapisów może w istotny sposób ograniczyć rozwój rynku kredytów mieszkaniowych. Największe kontrowersje budzi zapis dotyczący poziomu relacji obciążeń z tytułu zobowiązań do dochodów.

Miejmy nadzieję, że nie powtórzy się sytuacja, kiedy kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać praktycznie każdy, nawet osoby bez udokumentowanej zdolności kredytowej. Jeśli tak się nie stanie, to w krótkim czasie może dojść do kolejnego kryzysu, być może znacznie głębszego i kosztowniejszego niż ten ostatni.

Miejmy nadzieję, że obecny kryzys był dla banków oraz nadzoru bankowego pouczającą lekcją, z której wyciągnęły wnioski, i dalszy rozwój rynku będzie przebiegał w sposób bardziej zrównoważony. Banki będą postępowały roztropniej i nie powtórzy się sytuacja, kiedy kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać praktycznie każdy, nawet osoby bez udokumentowanej zdolności kredytowej. A jeśli tak się nie stanie, to w krótkim czasie może dojść do kolejnego kryzysu, być może znacznie głębszego i kosztowniejszego niż ten ostatni. Jednak w opinii IBnGR powrót do czasów, kiedy kredyt mieszkaniowy w Polsce był łatwo dostępny, a marże kredytowe bardzo niskie, jest na razie mało prawdopodobny.

Od roku 2004 notujemy w Polsce stały wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań (przy czym dla uproszczenia, mówiąc o mieszkaniach, bierze się pod uwagę także domy jednorodzinne, szeregowe i bliźniacze). Według wstępnych danych, w okresie styczeń-wrzesień 2009 r. oddaliśmy do użytku 114 711 mieszkań, tj. o 6,7 proc. więcej niż przed rokiem i o 31,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2007 r. Wzrost ten zawdzięczamy głównie deweloperom budującym mieszkania na sprzedaż lub wynajem oraz budującym na wynajem gminom, TBS-om i zakładom pracy; efekty budownictwa indywidualnego i spółdzielczego (w tym samym okresie w stosunku do roku ubiegłego) spadły.
Obecnie spośród nowo budowanych mieszkań tylko niespełna 10 proc. to mieszkania na wynajem lub spółdzielcze lokatorskie (których pewnie w ogóle by się nie budowało, gdyby nie preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Deweloperzy z reguły wynajmują te lokale mieszkalne, których chwilowo z jakichś przyczyn nie mogą sprzedać, a ich planowe budowy na wynajem choć się zdarzają, to rzadko (i z zamiarem uzyskania dość wysokiego czynszu). Zatem popyt na budowę generują zasoby finansowe pozostające w rękach osób nabywających mieszkania na własność (w tym uzyskiwane przez te osoby kredyty).

Najpierw rosło, teraz spada
Długookresowy wzrost liczby budowanych mieszkań w latach 2004-2009 spowodowany był dwoma czynnikami: ogólnym wzrostem gospodarczym (przynoszącym wzrost popytu także na mieszkania) i gwałtownym wzrostem dostępności kredytów. Na ten drugi czynnik złożyły się zarówno spadek oprocentowania do kilku punktów procentowych rocznie (z niskim oprocentowaniem kredytów we frankach szwajcarskich włącznie), jak i złagodzenie wymogów dotyczących kredytobiorców (w tym dotyczących oceny zdolności kredytowej), wydłużenie czasu spłaty kredytu (nierzadko trafiały się oferty kredytów, które miały być spłacane ponad 50 lat) i podwyższenie udziału kredytu w cenie zakupu mieszkania (często do 100 proc. ceny, a zdarzało się, że nawet powyżej 100 proc.).
Podobne tendencje spowodowały kryzys finansowy – najpierw w USA, a następnie w innych krajach. A skoro mamy kryzys, to oba powyższe czynniki uległy znacznemu ograniczeniu. Na wzrost popytu spowodowany wzrostem gospodarczym kraju możemy liczyć w bardzo ograniczonym wymiarze (o ile w ogóle będziemy mieli wzrost), a dostępność kredytów spadła gwałtownie i choć obecnie nieco się poprawia, to w żadnym wypadku nie powróci dawne prosperity, a jeśli zapowiedzi nadzoru bankowego przyjmą kształt realny, to ponownie wyraźnie zmaleje.
Skoro mamy kryzys, to rozbuchana produkcja domów i mieszkań spotyka się z coraz mniejszym popytem, a reakcją rynku musi być wcześniej lub później ograniczenie podaży. Symptomy tego już mamy. Obserwujemy spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu dziewięciu miesięcy br. rozpoczęto budowę o 23,8 proc. mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Liczba wydanych pozwoleń na budowę zmniejszyła się w porównaniu z okresem styczeń-wrzesień 2008 do 138 566 mieszkań, tj. o 23,2 proc. O 37,1 proc. spadła liczba rozpoczętych budów, a o 19,9 proc. – całkowita liczba mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie.
Nieco inaczej mogą kształtować się obroty, których wielkość może rosnąć mimo spadku liczby sprzedawanych mieszkań – głównie z powodu wzrostu cen mieszkań. Nakłady na budowę mieszkań w budynkach wielolokalowych w latach 2004-2009 wzrosły w Polsce średnio od ok. 2400 zł/m2 do prawie 4000 zł/m2 p.u.1 Rynkowa cena mieszkań (nowych i używanych) także rosła i w normalnych warunkach rosłaby tak aż do wejścia Polski do strefy euro. Ale skoro mamy kryzys finansowy i raczej oddala się data przyjęcia przez Polskę wspólnej waluty, to wzrost cen może ulegać różnym fluktuacjom związanym bardziej ze spadkiem realnego popytu niż ze spodziewanym wzrostem ceny przy okazji zmiany waluty2.
Do ważnych zjawisk należy zaliczyć dziś konkurowanie rynku pierwotnego i wtórnego. Ceny na rynku wtórnym generalnie są niższe, na co wpływa nie tylko wiek i gorszy standard mieszkań, ale także wyprzedaż po symbolicznych cenach mieszkań komunalnych, zakładowych i spółdzielczych (generowana przepisami nakazującymi obniżki cen lub umożliwiającymi duże obniżki).

Głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności.

Życie na kredyt
Chociaż generalnie liczba transakcji na rynku nieruchomości w latach 2004-2009 wykazywała umiarkowane wzrosty i spadki (szacuje się, że obecnie wynosi od 400 do 500 tys. transakcji rocznie), to w roku 2008 wyraźnie zmalała. Natomiast wartość transakcji generowana wzrostem cen stale rosła, także w 2008 r. Oznacza to, że mieliśmy coraz większy rozdźwięk między ceną 1 m2 mieszkania a średnią pensją i jeśli zahamowany zostanie wzrost wynagrodzeń, ta różnica zwiększy się jeszcze bardziej. Oznacza to także, że głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności. Pokazuje to również, że część osób wcześniej zamierzających nabyć mieszkanie zrezygnuje z zakupu na rzecz wynajmu, część zredukuje wymagania co do powierzchni i standardu kupowanych mieszkań, część zakupi mieszkanie na rynku wtórnym, niektórzy wyremontują to, które mają, a część w ogóle zrezygnuje ze zmiany swojej sytuacji mieszkaniowej.
Malejący popyt spowoduje pewien spadek cen, ale prawdopodobnie zbyt mały, by samodzielnie wywołać znaczący wzrost popytu. Musi to spowodować spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego.
W tej sytuacji niektórzy inwestorzy z nadzieją patrzą na wciąż niezaspokojone i rosnące potrzeby mieszkaniowe, nieustannie szacowane w Polsce na ok. 2 mln mieszkań, przy czym na wielkość tę składa się różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań (obecna i przewidywana). Potrzeby te jednak nie przekładają się wprost na realny popyt, gdyż lepiej zarabiające grupy ludności zdążyły już zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, czasem nawet po wielekroć (kupując mieszkania na wynajem, mieszkania dla dzieci, mieszkania w miejscowościach wczasowych, garsoniery itp.). Trzeba też pamiętać, że liczba ludności ogółem spada, więc rosną szanse młodych na otrzymanie mieszkania w spadku. Ponadto wzrost liczby gospodarstw domowych wygenerowany został w ostatnich latach przez przyrost gospodarstw jednoosobowych (spowodowany zmianami kulturowymi i stylu życia oraz wydłużeniem średniego wieku), a ich udział w ogólnej liczbie gospodarstw nie będzie rósł w nieskończoność.

Co robi państwo
Nie napawa optymizmem także polityka mieszkaniowa państwa. Skala finansowego wsparcia dla mieszkalnictwa spadła w ostatnich latach, a w tym roku dokonano również likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, nie informując na razie, co dalej z rządowymi programami finansowanymi dotychczas z tego funduszu. Jedynym wyraźnym instrumentem finansowego wsparcia jest obecnie kredyt udzielany w ramach programu „Rodzina na swoim”, którym usiłuje się podtrzymywać koniunkturę na budownictwo na własność (zniósłszy uprzednio ograniczenia w jego udzielaniu osobom, które wcale wsparcia nie potrzebują). Za pomocą tego programu nie da się jednak dokonać przełomu w tendencjach spadkowych, m.in. ze względu na ograniczone możliwości Funduszu Dopłat, z którego finansowane są dopłaty do odsetek od kredytów udzielane w ramach tego programu.
Wypada dodać, że na wyniki budownictwa mieszkaniowego ma wpływ także wiele innych czynników. Tu wymieniono tylko ważniejsze. Wydaje się jednak, że to one będą miały decydujący wpływ na koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym w najbliższym czasie.

Co dalej?
Jakie zatem można przedstawić prognozy na przyszłość? Po pierwsze, wszystko wskazuje na to, że spadać będzie zarówno popyt, jak i rozmiary budownictwa mieszkaniowego, ceny zaś mogą ulegać nieprzewidzianym fluktuacjom (niekoniecznie spadać). W niektórych dużych miastach Polski (tam, dokąd ludzie przeprowadzają się w poszukiwaniu pracy) mogą one nadal stabilnie rosnąć.
Po drugie, podejmowanie inwestycji mieszkaniowych w większości miast i w ogóle regionów Polski jest obecnie obciążone wysokim ryzykiem.
Po trzecie, powrót do stałych tendencji wzrostowych nie nastąpi bez powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i poprawy (w stosunku do stanu obecnego) dostępności kredytów.

Istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt.

Po czwarte, istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt – tyle że nie na mieszkania o wysokim czynszu (a często jest to popyt na mieszkania o czynszu zbyt niskim, by utrzymać budynki, więc władze publiczne musiałyby do tego utrzymania dopłacać). Możliwości potencjalnych najemców są jednak bardzo zróżnicowane i zmieniają się w czasie. Rozwój tego segmentu wymaga więc zmiany polityki gmin (inspirowania przez nie rozmaitego, a nie tylko gminnego budownictwa na wynajem, i to budownictwa o bardzo zróżnicowanych czynszach). Pociągałoby to za sobą także zmianę podejścia inwestorów prywatnych (w tym deweloperów), którzy pewnie powoli przywykną do tego, że skończyły się czasy szybkiego zarabiania na sprzedaży, a zaczyna okres wieloletniego „ciułania” na najmie.