Kategoria: Pomorski Przegląd Gospodarczy

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Komisja Europejska przykłada wielką wagę do ochrony środowiska naturalnego. Nie pozostaje to bez wpływu na gospodarkę, także na branżę budowlaną. Jakie będą konsekwencje tak postawionych priorytetów?

Te regulacje, skądinąd słuszne, są bardzo bolesne. Oznaczają na przykład dodatkowe badania, spełnianie wielu kosztownych wymagań. To rodzi wśród części producentów frustrację, gdyż obok firm spełniających wymagania, i tym samym ponoszących koszty, jest mnóstwo producentów omijających przepisy. Niestety, uchodzi im to bezkarnie, a przecież celem tych zabiegów jest także bezpieczeństwo użytkownika.

Wśród ograniczeń niosących poważne konsekwencje dla całej gospodarki jest między innymi wymóg ograniczenia emisji CO2. W przypadku takich firm jak Atlas nie jest to wyłącznie problem wzrostu kosztów energii.

Liczba uregulowań budzących sprzeciw całego środowiska jest dłuższa. Jesteśmy na przykład w przededniu wielkich zmian związanych z szeroko rozumianym oddziaływaniem wyrobów budowlanych na środowisko. Wspomnę tylko, że w przypadku klejów do płytek ceramicznych postuluje się oznaczanie wpływu tych zapraw po związaniu na wody gruntowe. Może się rodzić pytanie o sens takiego wymogu, skoro niektóre materiały, jak na przykład wapno, stosowane są tysiące lat. Takie kroki Komitetów Technicznych trudno zaakceptować, gdyż są oderwane od życia.

Jednak inne postulaty, na przykład preferencje dla budownictwa energooszczędnego, budzą zadowolenie. Czy takie uregulowania przyniosą zmiany w budownictwie?

Sprzeciw budzi jedynie brak regulacji, które mogłyby w znaczący sposób wesprzeć energooszczędne budownictwo indywidualne. Dla złożonych systemów izolacji cieplnej Polska jest największym rynkiem w Europie. Jednak te ocieplenia są mocno zróżnicowane. Inwestycje wykonane w pierwszej połowie lat 90. bardzo często pozostawiają wiele do życzenia, a niektóre należy po prostu wykonać powtórnie. Dlatego oceniam, że jednym z poważniejszych problemów, z jakimi trzeba będzie sobie poradzić w ciągu najbliższych dziesięciu, dwudziestu lat, jest właśnie wymiana ociepleń. Jestem przekonany, że w sektorze, w którym działa Atlas, używany będzie już nie tylko ekspandowany polistyren EPS, ale też coraz częściej ekstrudowany polistyren XPS. Podobnie wierzę, że kwestia poprawy izolacyjności akustycznej będzie zyskiwać na znaczeniu. Nowe rozwiązania w ocieplaniu budynków będą się przebijać i za kilkanaście lat izolacje przyziemia będą najczęściej wykorzystywały ekstrudowany polistyren, a ściany budynków najbardziej narażone na hałas będą też miały odpowiednią izolację, np. z elastyfikowanego EPS. Moim zdaniem nie ma innej drogi. Natomiast życzyłbym sobie i innym lepszego wykonawstwa.

Budownictwo energooszczędne ma póki co niszowy charakter. Nowe propozycje Komisji Europejskiej oraz rosnące koszty energii powinny zachęcać do rozwoju, tylko czy to wystarczy w polskich realiach?

Wydaje mi się, że za dwadzieścia lat takie budownictwo nie będzie już niszą. Musimy poszukiwać coraz bardziej oszczędnych rozwiązań i dlatego budownictwo pasywne jest jednym z przyszłościowych kierunków.

Deweloperzy zapewniają, że nie będzie technologicznych rewolucji w polskim budownictwie, że konstrukcje drewniane czy też stawiane z użyciem stalowego szkieletu będą ułamkiem rynku. Podziela pan takie przekonanie?

Tak. Budownictwo europejskie bazuje na tradycyjnych, mineralnych materiałach wiążących: cemencie i wapnie. Nie spodziewam się żadnych rewolucyjnych zmian w tym obszarze.

Pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Jednak duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Duże firmy tego nie potrzebują, ale małe próbują się organizować w klastry. Czy to jest sposób na mniejsze koszty, szybszy postęp techniczny?

Nie wiem, jak wyglądają różne problemy z perspektywy mniejszych firm. Jednak podejrzewam, że pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Atlas jest znaczącym producentem na rynku i dlatego staramy się uczestniczyć w pracach komitetów normalizacyjnych, różnych gremiach branżowych. Jednak, rzeczywiście, duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Czy polskie firmy związane z budownictwem współpracują z różnymi instytucjami badawczymi i uczelniami, czy po prostu kupują gotowe do wdrożenia rozwiązania wymyślone w innych krajach?

W naszej branży jest z tym pewien problem. Tworzymy swoisty łańcuch powiązanych ze sobą firm. Na początku są producenci surowców, którzy tworzą centra badawcze. W pewnym sensie oni dbają o to, by wiedza wlewała się w cały system, między innymi do takich producentów jak Atlas. Niestety, jest duża przepaść między środowiskami naukowo-badawczymi a przedsiębiorstwami. Nasza firma w niewielkim stopniu współpracuje z uczelniami, zwykle ogranicza się to do badań nad standardowymi rozwiązaniami. Uczciwie przyznam, że nie zanosi się na radykalną zmianę i w naszej branży nadal świat biznesu będzie daleki od współpracy ze światem nauki.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Polski rynek jest interesujący, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce.

Ostatnie dwa lata są niezwykle interesujące dla obserwatorów i bardzo stresujące dla przedstawicieli branży budowlanej. Czy taka nierównowaga będzie czymś naturalnym w perspektywie 10-20 lat, czy też czeka nas stabilizacja?

To nie jest nierównowaga, lecz raczej normalny cykl w budownictwie. W chwili wstąpienia Polski do Unii Europejskiej koniunktura zaczęła się rozpędzać, ceny szły w górę i teraz po prostu zamknął się ten pięcioletni cykl. To zamknięcie, moim zdaniem, jest łagodne, niewiele firm zbankrutowało, na ogół zmniejszyły się obroty oraz zyski i na tym się skończyło. Płynie jednak z tego pewna lekcja: ceny mieszkań będą teraz tworzone bardziej racjonalnie niż w ostatnich dwóch, trzech latach. Spodziewam się większej racjonalności zarówno inwestorów, jak i klientów, którzy nie poddadzą się histerii kupowania. Polski rynek jest interesujący dla takich producentów chemii budowlanej jak Atlas, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce. Jeżeli spojrzymy w przyszłość w dwudziestoletniej perspektywie, to rozwój budownictwa będzie umiarkowany. Nie czeka nas znaczący przyrost liczby ludności, tym samym nie będą dramatycznie rosły ceny gruntów, a to znacząca część kosztów całej inwestycji. W budownictwie indywidualnym pojawi się więcej dużych działek. Będzie też więcej budownictwa odtworzeniowego. Nie trzeba już zaspokajać potrzeb mieszkaniowych rosnącego w liczbę społeczeństwa, lecz poprawiać standard życia. Tym bardziej że czeka nas ujemny przyrost naturalny, a jego skutki po roku 2020 będą coraz bardziej widocznei.

Przecież potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są ogromne.

Potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są dla mnie zagadką. Oczywiście można przeliczać metry kwadratowe na osobę, ale nie wyjaśnia to wielu zjawisk. Pochodzę ze Śląska, mieszkałem w miejscowości liczącej blisko 3 tys. mieszkańców. Takich miejsc jest w tym regionie wiele. Jest tam sporo domów, w których mieszkają jedna, dwie osoby, najczęściej emeryci lub wdowy. Kiedy poprawia się sieć drogowa, kiedy rosną oczekiwania dotyczące standardu mieszkań i domów, może to być pokaźny zasób. Trudno mi powiedzieć, jak duże są to rezerwy, ale warto się temu przyjrzeć.

Czyli określenie „ogromne potrzeby mieszkaniowe” dotyczy dużych miast jak Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto?

Chyba tak właśnie jest. W dużych miastach przeważa przestarzała masa mieszkaniowa. Natomiast na obszarach mniej zurbanizowanych sytuacja wygląda dużo lepiej. Przez najbliższe dwadzieścia lat nadal będziemy rozwijającą się gospodarką i dlatego dużo będzie się budowało. Nie będzie to jednak równomierny rozwój. Moim zdaniem najbardziej dynamicznie rozwinie się budownictwo mieszkaniowe dobrej jakości, lepiej wykończone, o wyższych standardach ekologicznych i podwyższonych parametrach termicznych. Indywidualne budownictwo coraz częściej zacznie wykorzystywać własne źródła energii. Większe znaczenie będzie miała moda. Jeszcze dziś łazienki tworzy się na dwadzieścia lat, a czasami na całe życie, ale w przyszłości będą one częściej przebudowywane, a całe domy i mieszkania – modernizowane i zmieniane. Większe niż dziś będą też migracje ludności.

Czy za tym pójdzie rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem?

Na pewno będzie się ten segment rozwijać, ale o skali zadecyduje na przykład koszt kredytu czy powstanie jakichś inicjatyw kapitałowych. Dziś to jest po prostu nieopłacalne. Natomiast kiedy zwiększą się przepływy ludności, wzrośnie zapotrzebowanie. Przenoszący się za pracą do innego miasta raczej nie będą chcieli kupować mieszkania, lecz zadowolą się wynajęciem.

Czy z perspektywy największej w kraju firmy w branży budowlanej polski rynek robi się za ciasny?

Rynki polski oraz niemiecki są największymi w Europie rynkami chemii budowlanej. Pozostałe są albo mniejsze, albo – jak ukraiński czy rumuński – mają pewien potencjał. W Czechach lub Słowacji ten segment jest dobrze rozwinięty, są to jednak małe rynki. Kupiliśmy firmę na Białorusi, która ma 60-70-procentowy udział w rynku, ale w praktyce oznacza to 150 tysięcy ton wyrobów. Duży jest też rynek rosyjski, sama Moskwa pochłania olbrzymie ilości produktów. Jednak też jest to rynek mniejszy niż polski. Dlatego zagraniczne firmy inwestują w naszym kraju, ale polskie przedsiębiorstwa szukają nowych miejsc dla swojego rozwoju – jest ich coraz więcej. Oprócz Atlasa również Śnieżka czy Cersanit z powodzeniem inwestują w sąsiednich krajach. Dlatego nie wydaje mi się, żeby w przyszłości taka ekspansja była większa lub bardziej agresywna niż w tej chwili. Natomiast z moich obserwacji wynika, że dzięki wielkości naszego rynku oraz dużej dynamice nowym firmom łatwo u nas zaistnieć.

Ukraina nie budzi większego zainteresowania pańskiej firmy?

W minionych dwóch latach byłem na Ukrainie kilka razy. Kiedy na początku ubiegłego roku pojechałem tam po raz pierwszy po dłuższej przerwie, Kijów aż huczał od budów. Za nowe mieszkania trzeba było płacić po kilka tysięcy dolarów za metr kwadratowy. Kiedy przyjechałem ponownie parę miesięcy później, wszystko stało. Ukraińscy partnerzy przewidywali, że za jakieś pół roku banki wznowią finansowanie i budowy ruszą. Jednak od tego czasu minął ponad rok i nic się nie zmieniło.

Czyli kryzys.

Oczywiście, podobnie jak na Litwie, Łotwie i w Estonii, gdzie ceny materiałów budowlanych spadły o 40 proc. Te rynki mogły funkcjonować tylko dzięki kredytom. Polski rynek był jedynym wśród krajów rozwijających się, który nie żył na kredyt. Wychodzenie z kryzysu naszych wschodnich sąsiadów będzie trwało kilka lat.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową.

Prezes NDI, czyli poważny gracz na rynku, podkreślał, że brakuje nam myślenia strategicznego w tworzeniu infrastruktury, że to, co się dzieje, ma charakter doraźny, często nieprzemyślany.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Jedynym naprawdę dużym projektem była Huta Katowice, może jeszcze Port Północny. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową. Dużym projektem jest też Euro 2012. Trzecim jest 10+ grupy Lotos, chyba największa w tej chwili inwestycja w Polsce i jedna z większych w Europie. Kilkanaście lat dochodziliśmy do przedsięwzięć tej rangi. Myślę, że po kolejnych dwudziestu latach wiele się nauczymy i będzie dużo więcej autostrad czy linii kolejowych. Na przygotowanie i realizację dużego projektu trzeba od czterech do nawet ośmiu lat. Ścierają się różne koncepcje, poglądy, interesy, wszystko trzeba dokładnie przeanalizować i rozpisać. Dwadzieścia lat pokoju mamy już za sobą, teraz trzeba kolejnych dwudziestu, w trakcie których będziemy realizować duże przedsięwzięcia. Potrzebujemy czasu i spokoju na zbieranie doświadczeń i kapitałuii.

Dziękuję za rozmowę.

Wiele wskazuje na to, że polska gospodarka stosunkowo łagodnie przejdzie okres kryzysu w gospodarce światowej. W ujęciu makroekonomicznym pewne jest już, że Polska jako jeden z niewielu krajów europejskich, jeśli nie jedyny, uniknie spadku PKB w 2009 r. – według prognozy IBnGR wzrost PKB wyniesie 1,4 proc. W tym miejscu przypomnieć należy, że całkiem niedawno wiele instytucji, przede wszystkim międzynarodowych, prześcigało się w budowaniu negatywnych scenariuszy dla Polski, z których najczarniejsze wieszczyły nam spadek PKB nawet rzędu 3 proc.

Sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami, ucierpi mniej, niż należało oczekiwać.

Mniej niż należało oczekiwać ucierpi też sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami. Wskazują na to wyraźnie dane z pierwszych dziewięciu miesięcy 2009 r. – w tym okresie miał miejsce wzrost produkcji budowlano-montażowej o 4,7 proc. Dla porównania, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku produkcja sprzedana przemysłu spadła o 6 proc. Sytuacja w budownictwie nie jest jednolita i kształtuje się różnie w poszczególnych segmentach rynku – produkcja budowlana w „budowie budynków” zmniejszyła się w pierwszych trzech kwartałach o 1,3 proc., natomiast w „budowie obiektów inżynieryjnych” (drogi) wzrosła aż o 19,3 proc.

Stosunkowo dobre wyniki sektora budowlanego znajdują odzwierciedlenie w danych dotyczących zatrudnienia. O ile w pierwszych dziewięciu miesiącach 2009 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw zmniejszyło się o 0,9 proc., o tyle w budownictwie miał miejsce wzrost tego wskaźnika o 5,7 proc. Dobrze kształtują się także wskaźniki efektywnościowe w budownictwie – rentowność brutto i netto w pierwszej połowie bieżącego roku była w tym sektorze wyższa niż średnio w gospodarce.

Nastrój pesymistyczny – ale mniej

Wyraźnie poprawiają się też nastroje w firmach budowlanych. Według badania prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, wskaźnik koniunktury w budownictwie nadal pozostaje ujemny, ale jego wartość w październiku wyniosła już tylko -8 pkt, podczas gdy jeszcze kilka miesięcy wcześniej wynosiła -30 pkt. Bardzo wyraźne jest zróżnicowanie nastrojów – w największych firmach budowlanych zatrudniających ponad 250 osób w sierpniu przeważały już pozytywne oceny sytuacji w sektorze (wskaźnik +6), podczas gdy w najmniejszych firmach, w których pracuje mniej niż 10 osób, nadal dominują oceny negatywne (wskaźnik -13).

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji. Przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano- -montażowe.

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji, co jest pochodną kurczącego się popytu w niektórych segmentach rynku. Wśród innych istotnych barier przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano-montażowe. Utrudnieniem dla firm budowlanych przestał być obecnie niedobór wykwalifikowanych pracowników, co jeszcze kilkanaście miesięcy temu było wskazywane jako najważniejszy problem. Warunki na rynku pracy, z punktu widzenia przedsiębiorców budowlanych, poprawiły sytuację pod tym względemi.

Negatywne efekty dekoniunktury gospodarczej widoczne są przede wszystkim w budownictwie mieszkaniowym. Za sprawą trudniejszego dostępu do kredytów bankowych zmniejszył się popyt na mieszkania, których zakup w dużym stopniu finansowany jest z kredytów hipotecznych. Było to jednym z powodów ograniczenia inwestycji przez deweloperów, a także inwestycji indywidualnych (budowa domów jednorodzinnych). Drugim powodem tych ograniczeń jest trudniejszy dostęp do kredytów dla samych deweloperów, którzy w ten sposób także współfinansują z reguły swoje inwestycje. Ograniczenie popytu na mieszkania związane jest nie tylko z trudniejszym dostępem do kredytów, ale także ze spadkiem możliwości wymaganego współfinansowania zakupów przez nabywców mieszkań.

Znacznie lepiej kształtuje się sytuacja w innych segmentach rynku budowlanego, przede wszystkim tych, w których istotną rolę odgrywa współfinansowanie inwestycji ze środków europejskich. Wymienić tu należy przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne (drogi, mosty, linie kolejowe) oraz budynki użyteczności publicznej (stadiony, hale sportowe, dworce kolejowe). Duża część popytu w tych segmentach budownictwa kreowana jest przez inwestycje związane z organizacją mistrzostw Euro 2012.

Dobrym wyprzedzającym barometrem koniunktury na rynku budowlanym jest liczba wydanych pozwoleń na budowę. Dane z pierwszego półrocza potwierdzają powyższe trendy. W pierwszych sześciu miesiącach 2009 r. liczba wydanych pozwoleń w budownictwie wielorodzinnym była o prawie 25 proc. mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W budownictwie jednorodzinnym spadek ten wyniósł ponad 15 proc. Spadek o ponad 13 proc. nastąpił też w przypadku pozwoleń na budowę budynków przemysłowych i magazynowych, co jest wynikiem ograniczenia nakładów inwestycyjnych w sektorze przedsiębiorstw. Wzrosła natomiast liczba pozwoleń wydanych na budowę budynków użyteczności publicznej (o ponad 11 proc.) i obiektów infrastrukturalnych (o prawie 9 proc.).

Duzi mają lepiej

Zróżnicowanie perspektyw rozwojowych sektora budowlanego i poziomu ryzyka w tym sektorze dotyczy nie tylko segmentów rynku, ale także poszczególnych grup przedsiębiorstw. W znacznie korzystniejszej sytuacji są obecnie duże firmy budowlane, które są w stanie podejmować realizację dużych inwestycji (a ich liczba rośnie). Coraz mniej rozpoczyna się natomiast inwestycji małych, w których specjalizują się firmy z sektora MSP – są one zatem w trudniejszej sytuacji, a konkurencja na rynku mniejszych kontraktów budowlanych jest coraz bardziej intensywna. Powoduje to spadek cen na rynku i zmusza firmy do poważnych redukcji kosztów, w tym osobowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej; może to spowodować dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej ze wszystkimi konsekwencjami tego stanu. Najważniejszą z tych konsekwencji może być dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Inną groźną dla budownictwa konsekwencją spowolnienia gospodarczego jest wzrost bezrobocia (a to jest w zasadzie pewne w ostatnim kwartale tego roku i w roku 2010). Wyższe bezrobocie oznacza niższe dochody ludności, a zatem niższy popyt na roboty budowlane w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Mechanizm ten ma charakter dwojaki. Po pierwsze, niższe dochody to mniejsza zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a zatem mniej przyznanych kredytów na zakup mieszkań. Po drugie, niższe dochody to mniej środków własnych na finansowanie robót budowlanych – inwestycyjnych w budownictwie jednorodzinnym i remontowych w budownictwie wielorodzinnym.

Ryzyko dla sektora budowlanego wiąże się obecnie także z sytuacją w sektorze bankowym. Spadek zaufania na rynku międzybankowym oraz zaostrzenie reguł ostrożnościowych powodują, że zmniejsza się dostępność kredytów zarówno dla ludności, jak i dla sektora przedsiębiorstw, a to zmniejsza możliwości finansowania wydatków inwestycyjnych w gospodarce. Utrwalenie się takiego stanu rzeczy może stanowić „wąskie gardło” dla dynamicznego wzrostu produkcji budowlanej w najbliższych kwartałach.

Czynnikiem ryzyka w sektorze budowlanym w drugiej połowie 2009 r. jest również utrwalenie się pesymistycznych nastrojów w gospodarce. Dotyczy to zarówno konsumentów, jak i przedsiębiorstw. Decyzje inwestycyjne (czy to dotyczące zakupu mieszkania, budowy domu czy budowy obiektu firmowego) podejmowane są bowiem często pod wpływem nastrojów i subiektywnych oczekiwań co do rozwoju sytuacji w najbliższej przyszłości. Pesymistyczne nastroje bardzo często stanowią ważną barierę inwestycyjną.

Mimo występowania powyższych ryzyk jeszcze raz należy podkreślić, że sektor budowlany stosunkowo łagodnie przechodzi okres spowolnienia gospodarczego i w roku 2010 wzrost produkcji w budownictwie prawdopodobnie nadal będzie wyraźnie szybszy niż w przemyśle.

Dostępność kredytu mieszkaniowego ma kluczowe znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce oraz poprawy komfortu życia Polaków. Trzeba bowiem zdać sobie sprawę z tego, że zakup ponad 80 proc. mieszkań w Polsce finansowany jest przez kredyt. Od sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w dużej mierze zależy zatem popyt na mieszkania. Dlatego tak ważne jest pytanie, jakie są dalsze perspektywy rozwoju polskiego rynku kredytów mieszkaniowych. Rok 2009 jest bowiem w tym obszarze okresem stagnacji, wywołanej kryzysem na międzynarodowych rynkach finansowych oraz załamaniem polskiego rynku nieruchomości.

Dynamiczny rozwój rynku kredytów mieszkaniowych obserwowaliśmy w Polsce w latach 2005-2008. Średnia roczna dynamika wzrostu wyniosła w tym okresie ponad 50 proc. Szczytowa faza dynamiki akcji kredytowej przypadła na połowę 2007 r., co należy łączyć ze szczytem hossy na rynku mieszkaniowym.

Szybki wzrost wolumenu kredytów mieszkaniowych doprowadził do zmiany relacji między zadłużeniem Polaków na cele mieszkaniowe i konsumpcyjne. W 2005 r. udział zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w zadłużeniu ludności ogółem wynosił ok. 40 proc., obecnie zaś prawie 60 proc. Oznacza to, że polski rynek zbliżył się pod względem struktury do rynków krajów wysoko rozwiniętych. Nadal jednak istnieje znaczna różnica między zadłużeniem na cele konsumpcji bieżącej i na cele mieszkaniowe między Polską a wysoko rozwiniętymi krajami UE. W bogatych krajach UE zadłużenie na cele mieszkaniowe wynosi ok. 80 proc. zadłużenia ludności ogółem.

Siłami decydującymi o wysokiej dynamice rynku były rosnące ceny nieruchomości oraz niskie stopy procentowe. Lata 2005-2008 były jednak okresem nie tylko dynamicznego ilościowego rozwoju, ale także budowania w Polsce nowoczesnego rynku kredytów mieszkaniowych. Przejawiało się to w zmianach sposobów dystrybucji, polegających na wzroście w sprzedaży kredytów mieszkaniowych roli pośredników kredytowych i deweloperów. Inną przemianą świadczącą o unowocześnianiu się tego rynku była postępująca automatyzacja procesów biznesowych i powstawanie fabryk kredytów hipotecznych. Banki centralizowały zarządzanie ryzykiem oraz intensywnie rozwijały metody skoringowe, co umożliwiło im bardziej profesjonalną wycenę ryzyka oraz liberalizację procedur kredytowych. Dzięki tym zmianom uległ skróceniu czas obsługi klientów i wzrósł poziom komfortu kredytobiorców.
W tym okresie nastąpił jednak również spadek dostępności kredytowej mieszkań. Dynamika wzrostu cen mieszkań wyprzedzała bowiem znacznie dynamikę wzrostu wynagrodzeń Polaków. Za przeciętne wynagrodzenie można było nabyć w 2008 r. ok. 0,4 m2 mieszkania, podczas gdy w 2005 r. było to około 0,7 m2.

Niestety, szybki rozwój rynku doprowadził również do pojawienia się zjawisk patologicznych w obszarze sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Powszechną praktyką banków była np. sprzedaż kredytów bez wkładu własnego, czyli o wskaźniku obrazującym wartość pożyczki do wartości rynkowej zabezpieczenia (LtV – loan to value) na poziomie 100 proc. lub więcej. Innym negatywnym zjawiskiem było omijanie procedur bezpiecznej polityki kredytowej.

Kredyt już nie dla każdego

W drugiej połowie 2008 r. pojawiły się pierwsze oznaki kryzysu na rynku nieruchomości mieszkalnych. Ceny ofertowe mieszkań w większości miast Polski wykazywały tendencję spadkową. Co więcej, korekta cenowa na rynku mieszkaniowym była większa niż wskazują dane o cenach ofertowych, ponieważ zwiększyła się różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi. Załamanie na rynku nieruchomości mieszkalnych oraz kryzys finansowy, który pojawił się w Polsce we wrześniu 2008 r., doprowadziły w krótkim czasie do osłabienia rozwoju gospodarczego w naszym kraju i stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych.

Napięta sytuacja na rynkach finansowych wymusiła zmiany w postępowaniu banków, polegające na zaostrzeniu procedur kredytowych oraz prowadzeniu biznesu na bardziej konserwatywnych zasadach. Praktycznie banki zrezygnowały również z udzielania popularnych w okresie hossy kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Kredyt mieszkaniowy stał się produktem trudno dostępnym dla gospodarstw domowych. Banki podniosły bowiem marże kredytowe, zwiększyły wymagania w zakresie minimalnego wkładu własnego oraz zabezpieczeń. Skróceniu uległ również okres kredytowania. O stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych w 2009 r. zadecydowały też zachowania gospodarstw domowych. W obliczu kryzysu część konsumentów wstrzymała się z kupnem mieszkania, nawet mimo spadku cen.

Skutki kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych zostały w pewnym stopniu złagodzone interwencją państwa. Od początku tego roku dużą popularnością cieszy się bowiem program „Rodzina na swoim”.

W najbliższych latach należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Mimo bowiem prężnego rozkwitu w latach 2005–2008 jest on w początkowej fazie rozwoju i cechuje go nadal duży potencjał wzrostu.

Lekcje na przyszłość

W warunkach kryzysu kluczowe jest pytanie o przyszłość rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Według przewidywań IBnGR, biorąc pod uwagę fundamentalne czynniki wzrostu wynikające z mechanizmu konwergencji rynku kredytów hipotecznych w Polsce i Unii Europejskiej, w najbliższych latach należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Mimo bowiem prężnego rozkwitu w latach 2005-2008 jest on w początkowej fazie rozwoju i cechuje go nadal duży potencjał wzrostu. Relacja kredytów mieszkaniowych do PKB wynosi w Polsce ok. 16 proc., podczas gdy w krajach wysoko rozwiniętych z reguły przekracza 50 proc. Wskazuje to na znacznie większą rolę kredytów mieszkaniowych w gospodarkach krajów bogatych. Rozwojowi rynku w perspektywie kilku, a nawet kilkunastu lat powinna sprzyjać dysproporcja pomiędzy warunkami mieszkaniowymi w Polsce i w UE (liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w UE jest o 30 proc. większa niż w naszym kraju; tylko 1/3 Polaków żyje w warunkach spełniających współczesne standardy; w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań).

Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce może nastąpić już w 2010 r. Pojawiły się bowiem pierwsze oznaki poprawy koniunktury na tym rynku. Pod wpływem lepszych prognoz gospodarczych część banków zdecydowała się na obniżenie marż kredytowych oraz na oferowanie klientom kredytów pozwalających sfinansować 100 proc. wartości nieruchomości.

Generalnie prognozowanie dalszego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych jest nadal obarczone dużym ryzykiem popełnienia błędu. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, czy kryzys mamy już za sobą. Niepokój analityków IBnGR budzi oczekiwane przez większość ośrodków prognostycznych w Polsce relatywnie wysokie bezrobocie w latach 2010 i 2011, które może zwiększyć obawy części gospodarstw domowych przed nabyciem nieruchomości i w ten sposób wpływać ograniczająco na popyt na kredyty. Banki nadal niechętnie podchodzą do finansowania działalności deweloperskiej w Polsce ze względu na wysokie ryzyko.

Z kolei istotnym czynnikiem, który może zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych, może być łatwiejszy niż jeszcze kilka miesięcy temu dostęp banków krajowych do źródeł finansowania akcji kredytowej. Pojawiły się bowiem pierwsze sygnały wskazujące na wzrost finansowania banków krajowych ze strony banków-matek. Zagraniczne banki, które są inwestorami strategicznymi w krajowych instytucjach bankowych, spostrzegły, że Polska łagodniej niż inne kraje przechodzi kryzys gospodarczy i jest atrakcyjnym biznesowo rynkiem. W ocenie zagranicznych banków w Polsce można realizować znacznie wyższe stopy zwrotu niż na rynkach rodzimych.

Ciągle nierozwiązaną kwestią jest nadmierna ochrona prawna osób wynajmujących mieszkania. Na ten problem zwracamy uwagę już od dłuższego czasu. Obecna sytuacja wpływa ograniczająco na rozwój rynku mieszkań na wynajem.

Obecnie również nie wiadomo do końca, w jakim kierunku pójdą propozycje nadzoru bankowego dotyczące sposobów liczenia zdolności kredytowej klientów. Chodzi tutaj o dyskutowaną obecnie rekomendację T. Nie negując zalet rekomendacji, wprowadzenie niektórych jej zapisów może w istotny sposób ograniczyć rozwój rynku kredytów mieszkaniowych. Największe kontrowersje budzi zapis dotyczący poziomu relacji obciążeń z tytułu zobowiązań do dochodów.

Miejmy nadzieję, że nie powtórzy się sytuacja, kiedy kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać praktycznie każdy, nawet osoby bez udokumentowanej zdolności kredytowej. Jeśli tak się nie stanie, to w krótkim czasie może dojść do kolejnego kryzysu, być może znacznie głębszego i kosztowniejszego niż ten ostatni.

Miejmy nadzieję, że obecny kryzys był dla banków oraz nadzoru bankowego pouczającą lekcją, z której wyciągnęły wnioski, i dalszy rozwój rynku będzie przebiegał w sposób bardziej zrównoważony. Banki będą postępowały roztropniej i nie powtórzy się sytuacja, kiedy kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać praktycznie każdy, nawet osoby bez udokumentowanej zdolności kredytowej. A jeśli tak się nie stanie, to w krótkim czasie może dojść do kolejnego kryzysu, być może znacznie głębszego i kosztowniejszego niż ten ostatni. Jednak w opinii IBnGR powrót do czasów, kiedy kredyt mieszkaniowy w Polsce był łatwo dostępny, a marże kredytowe bardzo niskie, jest na razie mało prawdopodobny.

Od roku 2004 notujemy w Polsce stały wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań (przy czym dla uproszczenia, mówiąc o mieszkaniach, bierze się pod uwagę także domy jednorodzinne, szeregowe i bliźniacze). Według wstępnych danych, w okresie styczeń-wrzesień 2009 r. oddaliśmy do użytku 114 711 mieszkań, tj. o 6,7 proc. więcej niż przed rokiem i o 31,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2007 r. Wzrost ten zawdzięczamy głównie deweloperom budującym mieszkania na sprzedaż lub wynajem oraz budującym na wynajem gminom, TBS-om i zakładom pracy; efekty budownictwa indywidualnego i spółdzielczego (w tym samym okresie w stosunku do roku ubiegłego) spadły.
Obecnie spośród nowo budowanych mieszkań tylko niespełna 10 proc. to mieszkania na wynajem lub spółdzielcze lokatorskie (których pewnie w ogóle by się nie budowało, gdyby nie preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Deweloperzy z reguły wynajmują te lokale mieszkalne, których chwilowo z jakichś przyczyn nie mogą sprzedać, a ich planowe budowy na wynajem choć się zdarzają, to rzadko (i z zamiarem uzyskania dość wysokiego czynszu). Zatem popyt na budowę generują zasoby finansowe pozostające w rękach osób nabywających mieszkania na własność (w tym uzyskiwane przez te osoby kredyty).

Najpierw rosło, teraz spada
Długookresowy wzrost liczby budowanych mieszkań w latach 2004-2009 spowodowany był dwoma czynnikami: ogólnym wzrostem gospodarczym (przynoszącym wzrost popytu także na mieszkania) i gwałtownym wzrostem dostępności kredytów. Na ten drugi czynnik złożyły się zarówno spadek oprocentowania do kilku punktów procentowych rocznie (z niskim oprocentowaniem kredytów we frankach szwajcarskich włącznie), jak i złagodzenie wymogów dotyczących kredytobiorców (w tym dotyczących oceny zdolności kredytowej), wydłużenie czasu spłaty kredytu (nierzadko trafiały się oferty kredytów, które miały być spłacane ponad 50 lat) i podwyższenie udziału kredytu w cenie zakupu mieszkania (często do 100 proc. ceny, a zdarzało się, że nawet powyżej 100 proc.).
Podobne tendencje spowodowały kryzys finansowy – najpierw w USA, a następnie w innych krajach. A skoro mamy kryzys, to oba powyższe czynniki uległy znacznemu ograniczeniu. Na wzrost popytu spowodowany wzrostem gospodarczym kraju możemy liczyć w bardzo ograniczonym wymiarze (o ile w ogóle będziemy mieli wzrost), a dostępność kredytów spadła gwałtownie i choć obecnie nieco się poprawia, to w żadnym wypadku nie powróci dawne prosperity, a jeśli zapowiedzi nadzoru bankowego przyjmą kształt realny, to ponownie wyraźnie zmaleje.
Skoro mamy kryzys, to rozbuchana produkcja domów i mieszkań spotyka się z coraz mniejszym popytem, a reakcją rynku musi być wcześniej lub później ograniczenie podaży. Symptomy tego już mamy. Obserwujemy spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu dziewięciu miesięcy br. rozpoczęto budowę o 23,8 proc. mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Liczba wydanych pozwoleń na budowę zmniejszyła się w porównaniu z okresem styczeń-wrzesień 2008 do 138 566 mieszkań, tj. o 23,2 proc. O 37,1 proc. spadła liczba rozpoczętych budów, a o 19,9 proc. – całkowita liczba mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie.
Nieco inaczej mogą kształtować się obroty, których wielkość może rosnąć mimo spadku liczby sprzedawanych mieszkań – głównie z powodu wzrostu cen mieszkań. Nakłady na budowę mieszkań w budynkach wielolokalowych w latach 2004-2009 wzrosły w Polsce średnio od ok. 2400 zł/m2 do prawie 4000 zł/m2 p.u.1 Rynkowa cena mieszkań (nowych i używanych) także rosła i w normalnych warunkach rosłaby tak aż do wejścia Polski do strefy euro. Ale skoro mamy kryzys finansowy i raczej oddala się data przyjęcia przez Polskę wspólnej waluty, to wzrost cen może ulegać różnym fluktuacjom związanym bardziej ze spadkiem realnego popytu niż ze spodziewanym wzrostem ceny przy okazji zmiany waluty2.
Do ważnych zjawisk należy zaliczyć dziś konkurowanie rynku pierwotnego i wtórnego. Ceny na rynku wtórnym generalnie są niższe, na co wpływa nie tylko wiek i gorszy standard mieszkań, ale także wyprzedaż po symbolicznych cenach mieszkań komunalnych, zakładowych i spółdzielczych (generowana przepisami nakazującymi obniżki cen lub umożliwiającymi duże obniżki).

Głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności.

Życie na kredyt
Chociaż generalnie liczba transakcji na rynku nieruchomości w latach 2004-2009 wykazywała umiarkowane wzrosty i spadki (szacuje się, że obecnie wynosi od 400 do 500 tys. transakcji rocznie), to w roku 2008 wyraźnie zmalała. Natomiast wartość transakcji generowana wzrostem cen stale rosła, także w 2008 r. Oznacza to, że mieliśmy coraz większy rozdźwięk między ceną 1 m2 mieszkania a średnią pensją i jeśli zahamowany zostanie wzrost wynagrodzeń, ta różnica zwiększy się jeszcze bardziej. Oznacza to także, że głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów ludności. Pokazuje to również, że część osób wcześniej zamierzających nabyć mieszkanie zrezygnuje z zakupu na rzecz wynajmu, część zredukuje wymagania co do powierzchni i standardu kupowanych mieszkań, część zakupi mieszkanie na rynku wtórnym, niektórzy wyremontują to, które mają, a część w ogóle zrezygnuje ze zmiany swojej sytuacji mieszkaniowej.
Malejący popyt spowoduje pewien spadek cen, ale prawdopodobnie zbyt mały, by samodzielnie wywołać znaczący wzrost popytu. Musi to spowodować spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego.
W tej sytuacji niektórzy inwestorzy z nadzieją patrzą na wciąż niezaspokojone i rosnące potrzeby mieszkaniowe, nieustannie szacowane w Polsce na ok. 2 mln mieszkań, przy czym na wielkość tę składa się różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań (obecna i przewidywana). Potrzeby te jednak nie przekładają się wprost na realny popyt, gdyż lepiej zarabiające grupy ludności zdążyły już zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, czasem nawet po wielekroć (kupując mieszkania na wynajem, mieszkania dla dzieci, mieszkania w miejscowościach wczasowych, garsoniery itp.). Trzeba też pamiętać, że liczba ludności ogółem spada, więc rosną szanse młodych na otrzymanie mieszkania w spadku. Ponadto wzrost liczby gospodarstw domowych wygenerowany został w ostatnich latach przez przyrost gospodarstw jednoosobowych (spowodowany zmianami kulturowymi i stylu życia oraz wydłużeniem średniego wieku), a ich udział w ogólnej liczbie gospodarstw nie będzie rósł w nieskończoność.

Co robi państwo
Nie napawa optymizmem także polityka mieszkaniowa państwa. Skala finansowego wsparcia dla mieszkalnictwa spadła w ostatnich latach, a w tym roku dokonano również likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, nie informując na razie, co dalej z rządowymi programami finansowanymi dotychczas z tego funduszu. Jedynym wyraźnym instrumentem finansowego wsparcia jest obecnie kredyt udzielany w ramach programu „Rodzina na swoim”, którym usiłuje się podtrzymywać koniunkturę na budownictwo na własność (zniósłszy uprzednio ograniczenia w jego udzielaniu osobom, które wcale wsparcia nie potrzebują). Za pomocą tego programu nie da się jednak dokonać przełomu w tendencjach spadkowych, m.in. ze względu na ograniczone możliwości Funduszu Dopłat, z którego finansowane są dopłaty do odsetek od kredytów udzielane w ramach tego programu.
Wypada dodać, że na wyniki budownictwa mieszkaniowego ma wpływ także wiele innych czynników. Tu wymieniono tylko ważniejsze. Wydaje się jednak, że to one będą miały decydujący wpływ na koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym w najbliższym czasie.

Co dalej?
Jakie zatem można przedstawić prognozy na przyszłość? Po pierwsze, wszystko wskazuje na to, że spadać będzie zarówno popyt, jak i rozmiary budownictwa mieszkaniowego, ceny zaś mogą ulegać nieprzewidzianym fluktuacjom (niekoniecznie spadać). W niektórych dużych miastach Polski (tam, dokąd ludzie przeprowadzają się w poszukiwaniu pracy) mogą one nadal stabilnie rosnąć.
Po drugie, podejmowanie inwestycji mieszkaniowych w większości miast i w ogóle regionów Polski jest obecnie obciążone wysokim ryzykiem.
Po trzecie, powrót do stałych tendencji wzrostowych nie nastąpi bez powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i poprawy (w stosunku do stanu obecnego) dostępności kredytów.

Istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt.

Po czwarte, istnieją możliwości poprawy wyników budownictwa mieszkaniowego w segmencie budownictwa na wynajem. Tam bowiem kryje się obecnie ogromny niezaspokojony popyt – tyle że nie na mieszkania o wysokim czynszu (a często jest to popyt na mieszkania o czynszu zbyt niskim, by utrzymać budynki, więc władze publiczne musiałyby do tego utrzymania dopłacać). Możliwości potencjalnych najemców są jednak bardzo zróżnicowane i zmieniają się w czasie. Rozwój tego segmentu wymaga więc zmiany polityki gmin (inspirowania przez nie rozmaitego, a nie tylko gminnego budownictwa na wynajem, i to budownictwa o bardzo zróżnicowanych czynszach). Pociągałoby to za sobą także zmianę podejścia inwestorów prywatnych (w tym deweloperów), którzy pewnie powoli przywykną do tego, że skończyły się czasy szybkiego zarabiania na sprzedaży, a zaczyna okres wieloletniego „ciułania” na najmie.

W analizie stanu gospodarki województwa pomorskiego w IV kwartale 2009 r. wzięto pod uwagę koniunkturę gospodarczą, działalność przedsiębiorstw, obroty handlu zagranicznego, rynek pracy oraz poziom wynagrodzeń. Dokonano także przeglądu najważniejszych wydarzeń, potencjalnie istotnych dla rozwoju regionu.

 

Koniunktura gospodarcza

Oceny koniunktury gospodarczej w całym IV kwartale 2009 r. odzwierciedlały równowagę pomiędzy pozytywnymi i negatywnymi opiniami o stanie gospodarki. Wartość bieżącego wskaźnika koniunktury oscylowała wokół 0 (w skali od –100 do +100). W październiku odnotowano niewielką przewagę opinii pozytywnych. W listopadzie sytuacja się odwróciła, by w grudniu znowu powrócić do stanu, w którym nieznaczną przewagę mieli optymiści. Wartości bieżącego wskaźnika koniunktury notowane w IV kwartale 2009 r. nie odbiegały istotnie od notowań z dwóch poprzednich kwartałów. Po zapaści, jaka cechowała I kwartał minionego roku, oceny szybko powróciły do poziomu zbliżonego do zera. Wyjątkiem był wrzesień, w którym przewaga optymistów dość wyraźnie urosła. Jak się jednak okazało, była to zmiana chwilowa. Zmiany wartości bieżącego wskaźnika koniunktury wskazują na ustabilizowanie się stanu gospodarki regionu. Oznacza to, że poza odroczonym w czasie wzrostem bezrobocia, spowodowanym restrukturyzacją przemysłu okrętowego, nie powinno następować dalsze wyraźne pogarszanie się stanu rynku pracy. Nie należy jednak liczyć na zupełne zatrzymanie tego procesu lub na wyraźny wzrost zapotrzebowania na pracę.

Mimo że oceny koniunktury w IV kwartale 2009 r. nie były szczególnie pozytywne, to w ten sposób należy oceniać fakt, że są one nieco lepsze niż przeciętnie w Polsce. Pomorscy przedsiębiorcy szybciej otrząsnęli się z szoku wywołanego kryzysem finansowym i generalnie nieco lepiej odnajdują się w sytuacji niejednoznacznych prognoz na przyszłość. Jest to także istotne w kontekście restrukturyzacji przemysłu okrętowego, która, jak pokazują oceny koniunktury, ma ograniczone negatywne skutki dla stanu pomorskiej gospodarki.

Działalność przedsiębiorstw

W IV kwartale 2009 r. odnotowano dalszy systematyczny wzrost liczby podmiotów gospodarczych. W grudniu osiągnęła ona rekordowy poziom 249 tys. Zarejestrowane zmiany odbiegają od schematu obserwowanego w latach poprzednich. Z reguły wyraźny wzrost poziomu przedsiębiorczości następował w okresie wiosenno­‑letnim, co związane było z sezonowym wzrostem aktywności gospodarczej oraz napływem absolwentów na rynek pracy. Z kolei w okresie jesienno­‑zimowym widoczna była stagnacja liczby podmiotów gospodarczych. Jednakże w omawianym okresie aktywność gospodarczą cechowało wyższe niż zwykle w tym kwartale natężenie, co w świetle trudności na rynku pracy należy oceniać pozytywnie. Świadczy ono o aktywności osób, które utraciły pracę, choć zapewne część wzrostu przedsiębiorczości to efekt „samozatrudnienia” u byłego pracodawcy, co pozwala obniżyć koszty działalności gospodarczej. Niezależnie od powodu podjęcia samodzielnej działalności, taki stan rzeczy jest korzystny – pozwala ograniczyć bezrobocie i dostarcza nowych doświadczeń zawodowych. Niewątpliwie większa liczba podmiotów gospodarczych ułatwi wzrost zatrudnienia w momencie powrotu lepszej koniunktury gospodarczej.

W przypadku wyników działalności przedsiębiorstw na uwagę zasługuje wyraźny wzrost sprzedaży detalicznej. Tendencja taka obserwowana była od października. Optymizm konsumentów nie został zatem nadwątlony, co decyduje o względnej stabilności polskiej i pomorskiej gospodarki. Z kolei wartość produkcji sprzedanej przemysłu uległa dalszej redukcji. Mimo że jej wartości cechuje znaczna fluktuacja, to zaobserwowane w IV kwartale zmiany wpisują się w spadkową tendencję widoczną już w poprzednim okresie. Regres ten jest konsekwencją ciągle ograniczonego, w porównaniu ze stanem z pierwszej połowy 2008 r., zagranicznego popytu na produkty wytwarzane w województwie. Pomijając listopadową stabilizację, wartość produkcji budowlano­‑montażowej uległa dalszemu obniżeniu w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Jedyna pozytywna informacja jest taka, że regres przestał się pogłębiać. Budownictwo wydaje się mieć przed sobą względnie dobre perspektywy – szczególnie infrastrukturalne – w związku z koniecznością realizacji licznych inwestycji współfinansowanych z funduszy strukturalnych. Perspektywy rynku mieszkaniowego także wydają się pozytywne, o czym świadczy stabilizacja cen i powoli rosnąca liczba sprzedanych przez deweloperów mieszkań.

 

Handel zagraniczny

Na początku czwartego kwartału 2009 r. nie zaszły większe zmiany w obrotach handlu zagranicznego. W październiku wartość eksportu wynosiła 378 mln euro, a wartość importu 645 mln euro. Saldo wymiany handlowej województwa pomorskiego z zagranicą było nadal ujemne i wobec września 2009 r. deficyt ten znacznie się pogłębił, a to ze względu na istotny, bo 30-proc. wzrost wartości importu przy równoczesnym 6-proc. spadku wartości eksportu.

Struktura geograficzna pomorskiego eksportu w październiku 2009 r. nadal wykazywała dominację rynków unijnych, jednak nastąpił spadek ich znaczenia w stosunku rocznym (o 2,4 pkt proc.). Spadek w ujęciu rocznym zanotowały również kraje kapitalistyczne. Nieznaczny wzrost zaobserwowano w grupie pozostałych państw oraz w grupie krajów byłego ZSRR. W przypadku państw kapitalistycznych oraz pozostałych krajów miał miejsce spadek udziału w eksporcie.

W strukturze geograficznej importu widać wyraźnie systematyczny wzrost udziału krajów UE. W październiku 2009 r. udział ten przekroczył 35 proc. i w stosunku rocznym wzrósł o 4 pkt proc. Istotnie wzrósł także udział pozostałych krajów, sięgając prawie 28 proc. Tym samym udział krajów byłego ZSRR uplasował tę grupę na trzeciej pozycji w strukturze geograficznej importu, kurcząc się z 31 proc. do 28 proc. Największy spadek zanotowały jednak kraje kapitalistyczne, których udział spadł o 6,5 pkt proc., ostatecznie osiągając 9 proc.

 

Rynek pracy i wynagrodzenia

W IV kwartale 2009 r. następował systematyczny spadek zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw. Zatrzymanie tego spadku we wrześniu miało charakter chwilowy. Na koniec grudnia, w stosunku do końca III kwartału, liczba zatrudnionych spadła o niecały 1 proc. Natomiast w porównaniu z końcem 2008 r. spadek ten przekroczył 4 proc. Spadek liczby pracujących w analizowanym okresie był jednak wolniejszy niż w kwartałach poprzednich. Pozwala to przypuszczać, że w pierwszym półroczu 2010 r. dalsza redukcja zostanie powstrzymana.

Przeciwstawna tendencja wystąpiła natomiast w sektorze wynagrodzeń. Wzrosły one nie tylko w ujęciu miesięcznym, co można wytłumaczyć wypłatami premii, ale także w ujęciu rocznym. Jest to efekt występującego nadal, mimo globalnego spadku popytu na pracę, deficytu wykwalifikowanych pracowników w wielu branżach gospodarki.

Konsekwencją spadku popytu na pracę był wzrost bezrobocia. W IV kwartale 2009 r. liczba bezrobotnych powiększyła się o 16 proc. Był to stosunkowo duży wzrost, aczkolwiek spodziewany – częściowo wynika on z sezonowego osłabienia intensywności niektórych rodzajów działalności gospodarczej. W grudniu do bezrobotnych zaczęli dołączać także stoczniowcy, którzy mimo skorzystania z programu wsparcia dla byłych pracowników Stoczni Gdynia nie znaleźli zatrudnienia.

Wzrostowi bezrobocia towarzyszyło pogorszenie jego struktury. W ujęciu rocznym najszybciej rosła grupa bezrobotnych w wieku do 25 lat. Złożyło się na to kilka czynników, z których najważniejszym jest ich słaba pozycja na rynku pracy ze względu na mały zasób wiedzy i brak doświadczenia zawodowego, a także recesja obserwowana w większości krajów UE, szczególnie w Wielkiej Brytanii i Irlandii, która ograniczyła możliwości znalezienia pracy za granicą.

Po ponad roku od początku globalnego kryzysu dynamicznie zaczęła rosnąć grupa długookresowo bezrobotnych. W kolejnych miesiącach należy spodziewać się nasilenia tego zjawiska, gdyż osoby, które wtedy utraciły pracę i do tej pory nie podjęły zatrudnienia, zaczną zasilać tę kategorię bezrobotnych. Ze względu na znaczne ograniczenie popytu na pracę wzrost liczby długookresowo bezrobotnych może być znaczny.

W IV kwartale 2009 r. wyraźnie zmalała liczba ofert zgłaszanych do urzędów pracy. O ile we wrześniu kształtowała się ona na poziomie 4,4 tys., o tyle w listopadzie, najsłabszym pod tym względem miesiącu minionego roku, wynosiła 3 tys. Biorąc pod uwagę zmiany obserwowane w minionych latach, w kolejnych miesiącach należy się spodziewać wzrostu liczby ofert pracy, gdyż listopad i grudzień są pod tym względem miesiącami najtrudniejszymi. Wzrost ten nie będzie najprawdopodobniej znaczny i nie przekroczy w istotny sposób wartości notowanych w 2009 r.

 

Ważniejsze wydarzenia

IV kwartał jest okresem podsumowań i planów budżetowych. Muszą one brać pod uwagę fakt spowolnienia gospodarczego. W 2009 r. zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni konieczne były korekty i rezygnacja z części zaplanowanych inwestycji i wydatków. Podobne podejście do konstruowania budżetów na 2010 r. nie uchroni samorządów wymienionych miast przed dalszym wzrostem deficytu. Projekt gdańskiego budżetu zakłada, że w ciągu roku do kasy miasta wpłynie 1 mld 830 mln zł. Wydatki wyniosą jednak aż 2 mld 117 mln zł. Tym samym deficyt sięgnie 297 mln zł. Pod koniec roku łączne zadłużenie miasta wyniesie więc 58 proc. rocznych dochodów i zbliży się do maksymalnego dopuszczalnego poziomu (60 proc.) dla jednostek samorządu terytorialnego. Nierównowaga finansów tłumaczona jest intensywną działalnością inwestycyjną. Gdańsk planuje wydać na inwestycje 577 mln zł (w 2009 r. była to kwota 710 mln zł). Do najdroższych inwestycji należą: budowa stadionu na EURO 2012 (132 mln zł), modernizacja transportu miejskiego (61 mln zł), przebudowa ulicy Słowackiego (56 mln zł) oraz Inkubator Przedsiębiorczości (30 mln zł). Deficyt na podobnym poziomie planuje też Gdynia: tu wydatki przewyższą przychody o ok. 290 mln zł. Co czwarta złotówka w gdyńskim budżecie zostanie przeznaczona na inwestycje. Największe wydatki to koszty modernizacji Węzła Drogowego Wzgórze (60 mln zł) oraz budowa nowego stadionu piłkarskiego (70 mln zł). Ten drugi obiekt ma pomieścić 15 tys. widzów. Zgodnie z planem, po zakończeniu budowy, w listopadzie przyszłego roku, będą na nim rozgrywali mecze zarówno piłkarze grającej w Ekstraklasie Arki, jak i drugoligowego Bałtyku.

Dzięki wsparciu UE, mimo mniejszych wpływów podatkowych, możliwa jest realizacja wielu ważnych inwestycji. Jedną z nich jest modernizacja wysypiska śmieci na gdańskich Szadółkach, której 60 proc. kosztów sfinansowanych zostanie z funduszy strukturalnych. Inwestycja warta 407 mln zł pozwoli stworzyć w Gdańsku i okolicznych gminach kompleksowy system zagospodarowania odpadów komunalnych. Zbudowana zostanie 12-hektarowa szczelna kwatera, wyposażana w instalacje do odzysku biogazu, który trafi do elektrowni biogazowej. Otrzymana w ten sposób energia zaspokoi zapotrzebowanie ponad 600 gospodarstw domowych. Dodatkowo dzięki budowie sortowni pracę znajdzie 250 osób. Dzięki tej instalacji odzyskiwane ma być około 50 proc., a nie jak obecnie 2 proc. odpadów trafiających na wysypisko.

Daleko idące konsekwencje dla gospodarki Pomorza ma nie tylko likwidacja Stoczni Gdynia, ale także cały proces restrukturyzacji, którego celem jest bardziej efektywne zagospodarowanie stoczniowego majątku. Nowego właściciela znalazł już mały suchy dok oraz rejon prefabrykacji konstrukcji i wyposażenia statków. Dok został kupiony przez Energomontaż-Północ za 33 mln zł. Firma nie planuje jednak produkcji statków, lecz skupienie się na budowie konstrukcji stalowych. Z kolei rejon prefabrykacji za 58 mln zł nabyła Stocznia Remontowa Nauta. Ta transakcja otwiera nowe perspektywy rozwoju dla śródmieścia Gdyni, gdyż działalność Nauty ma być przeniesiona do zakupionego rejonu prefabrykacji z dotychczasowej lokalizacji sąsiadującej z centrum miasta. Zwolniony teren zostanie sprzedany. Jednak najpierw musi powstać nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zależności od jego ustaleń szacunkowa wartość ośmiohektarowej nieruchomości wynosić może od 100 do 200 mln zł. Jeżeli transakcję uda się szybko sfinalizować, przenosiny mogłyby się zakończyć w 2010 r. Dzięki temu przedsięwzięciu stocznia ma szansę na zwiększenie skali działalności. Dla części stoczniowców, którzy stracili zatrudnienie w Stoczni Gdynia, stworzy to możliwość znalezienia pracy przy remontach i modernizacji. Beneficjentem zmian będzie także miasto (19 ha w sąsiedztwie centrum oraz tzw. międzytorze), które poszerzy i tak obiecujące perspektywy rozwoju przestrzennego Śródmieścia.

Po wieloletnich problemach los Stoczni Gdynia może podzielić Stocznia Marynarki Wojennej. Zapadła bowiem decyzja o ogłoszeniu jej upadłości. Zakład może jednak jeszcze zawrzeć układ ze swoimi wierzycielami, co pozwoli uniknąć najgorszego scenariusza. Obecnie właścicielem 99 proc. akcji SMW jest Agencja Rozwoju Przemysłu. Pod koniec października opublikowała ona zaproszenie dla inwestorów zainteresowanych przejęciem stoczni. Agencja liczy, że sprzeda swoje 160 mln akcji za nie mniej niż 80 mln zł. Według nieoficjalnych doniesień wstępne zainteresowanie zakupem wyraził francuski państwowy koncern zbrojeniowy DCNS oraz holenderski Damen.

Nadmorskie położenie niesie ze sobą nie tylko korzyści, ale i zagrożenia. Obszarem o wysokim ryzyku powodzi, której jedną z przyczyn bywają spiętrzenia sztormowe, są Żuławy. Obszar ten istnieje dzięki rozbudowanej infrastrukturze pozwalającej regulować gospodarkę wodną. Jest ona, niestety, niedoinwestowana. Dzięki środkom z Unii Europejskiej w 2010 r. rozpocznie się program poprawy bezpieczeństwa przeciwpowodziowego Żuław. W ciągu najbliższych pięciu lat przebudowanych i zmodernizowanych zostanie 40 km koryt rzek i kanałów, powstanie lub zostanie zmodernizowanych 80 km wałów przeciwpowodziowych. Działaniami tymi objęte zostaną także śluzy i stacje pomp. Łączny obszar projektu to 2150 km2. W omawianym okresie realizowane będą głównie projekty w okolicach Elbląga, Gdańska i Pruszcza Gdańskiego. Łączny koszt tych inwestycji szacowany jest na około 647 mln zł. Z tej kwoty 550 mln zł sfinansowane zostanie z bezzwrotnej dotacji z Unii Europejskiej. Na kolejne inwestycje (realizowane w latach 2015–2030), które ostatecznie rozwiązałyby kwestię ochrony przeciwpowodziowej Żuław, władze centralne i samorządowe będą musiały pozyskać dodatkowo około 1,5 mld zł.

W grudniu zakończyły się wszystkie najważniejsze prace, w wyniku których moce przerobowe gdańskiej rafinerii wzrosły z 6 do 10,5 mln ton ropy. Tym samym rafineria awansowała do grona największych tego typu zakładów w Europie Środkowo­‑Wschodniej (w Płocku można przetwarzać około 13,8 mln, a w Możejkach 13,2 mln ton ropy). Obecnie zakład powoli zwiększa przerób i zaczyna poszukiwanie nowych odbiorców na swoje produkty. Jako że największy przyrost produkcji dotyczyć będzie deficytowego na polskim rynku oleju napędowego, zdaniem władz spółki z jego zbytem nie powinno być większego problemu.

Ze względu na deficyt nowoczesnych powierzchni biurowych, przegląd najważniejszych wydarzeń zamyka informacja dotycząca centrum biurowego Opera Office. Jego budowa ma się rozpocząć w połowie bieżącego roku. Będzie to 4–5-kondygnacyjny budynek biurowy o łącznej powierzchni około 6,5 tys. m2. Pomieszczenia o powierzchni od 45 do 200 m2 mają trafić do małych i średnich firm, poszukujących nowoczesnych biur w dobrej lokalizacji. Obiekt będzie położony w pobliżu jednej z głównych arterii komunikacyjnych (al. Zwycięstwa), w bliskim sąsiedztwie przystanku Gdańsk Politechnika, Multikina oraz Opery Bałtyckiej. Jak deklaruje inwestor, spółka Euro Styl, jest szansa, że pierwsze firmy przeprowadzą się do nowego budynku jeszcze w 2011 r.