Autor: Robert Jaworski

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Jeszcze w roku 2007 wydawało się, że górka w budownictwie będzie trwała długo. Po dwóch latach jesteście chyba bardziej powściągliwi w przewidywaniach.

Arkadiusz Łuczycki: W 2007 r. mieliśmy wrażenie, że to deja vu. Na przełomie wieków obserwowaliśmy niezrozumiałą hossę informatyczną. Firmy notowane na giełdzie, kiedy ogłaszały zainteresowanie informatyką oraz internetem, zyskiwały wielokrotnie na wartości. W pewnej chwili bańka pękła i wydawało się, że ta kosztowna nauka pozostanie na długo w pamięci. Tymczasem podobne zachowania obserwowaliśmy od 2006 r. na rynku mieszkaniowym. W 2005 r. w naszym regionie było około 30 deweloperów. Dwa lata później na targach pokazało się koło 170 firm. To był wyraźny sygnał, że rynek oszalał. W Trójmieście trwało to na szczęście krótko. Znacznie dłużej i jeszcze większe zawirowania obserwowaliśmy na warszawskim, krakowskim czy wrocławskim rynku.

Aż boję się pytać o prognozy na dziesięć, a tym bardziej dwadzieścia lat.

A.Ł.: W takiej perspektywie można przewidywać powtórkę rozchwiania, które mamy świeżo w pamięci. Po krótkich okresach stabilności będzie nieracjonalny skok w górę, później spadek i znowu krótki okres stabilizacji. Do tego, co się działo, ogromnie przyczyniły się banki. 5-6 lat temu bardzo niechętnie finansowały zakup ziemi. Tymczasem jeszcze niedawno nie mogliśmy się od nich opędzić. Przychodzili do nas przedstawiciele banków, z którymi wcześniej nigdy nie mieliśmy do czynienia. Równie abstrakcyjne było udzielanie niemal każdemu kredytów na zakup mieszkań czy domów. Na szczęście rynek znormalniał. Dziś banki niechętnie finansują zakupy nieruchomości gruntowych, wychodząc ze słusznego założenia, że trzeba mieć wkład własny, jeżeli chce się coś budować. W naszej branży taką rolę pełni ziemia. Dużo bardziej realnie są też oceniani klienci chcący kupić nieruchomość. Podobnie jak w latach 2004-2005, teraz kredyt dostają osoby, które mogą sobie na niego pozwolić.

Sergiusz Gniadecki: Gospodarka jest napędzana wirtualnym pieniądzem. Dominują modele, które w świecie finansów wywołują owczy pęd. Ktoś policzył, że w Hiszpanii dojście do poziomu nasycenia rynku mieszkaniami trwało szesnaście lat, stąd prosty wniosek, że w Polsce ta droga powinna być równie długa. Tymczasem takie przełożenie miało kilka błędów, a do tego doszedł jeszcze światowy kryzys, dotkliwie odczuwany właśnie w budownictwie. Banki, które powinny być katalizatorem, jeszcze podgrzewały atmosferę. Hojnie finansowały inwestycje, banki ziemi, klientów końcowych.

Za oknem widać, jakie budynki mieszkalne, biurowce powstają teraz. Jakie będą kształty, wygląd, technologie za dwadzieścia lat?

S.G.: Na pewno zmieni się strategiczne planowanie biznesowe. Stanie się bardziej elastyczne, dokonywane w perspektywie najwyżej pięcio-, sześcioletniej, a nie, jak do tej pory, 10-, 15-letniej.

A.Ł.: W ostatnich siedmiu latach średnia liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Trójmieście wzrosła z 348 do powyżej 400. W Europie są kraje, w których ten wskaźnik przekroczył 1000 mieszkań na 1000 mieszkańców. Hiszpania jest jednym z takich przykładów, chociaż tam wiele mieszkań kupili turyści i dlatego ten wskaźnik nie jest do końca miarodajny. Średni poziom w krajach Europy Zachodniej wynosi ponad 800 mieszkań na 1000 mieszkańców. Jeżeli zestawimy to z naszymi danymi, to mamy co robić przez kilkadziesiąt następnych lat.

Przed chwilą przestrzegali panowie przed mechanicznym przenoszeniem rozwiązań z innych krajów.

A.Ł.: Oczywiście należy brać pod uwagę zapotrzebowanie. Według badań, w Trójmieście potrzebujemy dziś minimum około 25-35 tys. mieszkań. W czasie boomu oddawano około 3-3,5 tys. mieszkań rocznie. Dlatego pięć do ośmiu lat będzie trwało zaspokojenie najbardziej niezbędnych potrzeb. Nawet wtedy nadal będziemy odbiegać od średniego poziomu w Europie. Dojście do 600 mieszkań na 1000 mieszkańców potrwa długo.

Potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Równie ogromne są braki w infrastrukturze, planach zagospodarowania przestrzennego. W najbliższych latach będziemy jakoś to zapełniać. Czego potrzeba do harmonijnego lub, jak kto woli, zrównoważonego rozwoju?

S.G.: Infrastruktury. Ten problem dotyka w równym stopniu budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Brakuje dróg oraz infrastruktury wodno-kanalizacyjnej i za to odpowiadają samorządy. Dotykają nas historyczne zaległości w rozbudowie infrastruktury energetycznej. W tym przypadku rzeczywiście trzeba planować z 20-letnim wyprzedzeniem. To są bardzo skomplikowane projekty, kosztowne, wymagające wielu przygotowań. Łatwo przyjąć specustawę na Euro 2012, ale musimy wiedzieć, co po mistrzostwach: jak przeprowadzić ważne dla naszego regionu i kraju drogi, np. jaką trasą Energa ma poprowadzić linie energetyczne, kiedy każdą propozycję oprotestowują mieszkańcy. Braki w infrastrukturze mocno ograniczają inwestycje takich firm jak nasza.

A.Ł.: Do infrastruktury trzeba jednak dołożyć banki. W dłuższej perspektywie ostatnie zawirowanie wyjdzie bankom i nam na dobre. Mam nadzieję, że powróci rzetelne analizowanie ryzyka i nie będzie sytuacji, gdy na wyścigi przyznaje się każdemu kredyty, a później popada w drugą skrajność i niemal nikt pieniędzy nie dostaje. Jak będą zachowywać się banki, tak będzie wyglądał rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.

Gdy samorządy nie nadążają z rozbudową infrastruktury, ratunku można szukać we współpracy deweloperów i poniekąd zastępowaniu tego, czego nie robią władze miast.

A.Ł.: Od dawna tak właśnie postępujemy. Paru deweloperów potrafi się skrzyknąć, żeby wspólnie uzbroić teren. Wiele też zależy od postawy władz miasta i nie kryję, że lepiej współpracuje się z samorządem gdańskim niż gdyńskim. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego.

Przez dwadzieścia lat najprawdopodobniej uzupełnione zostaną braki w budownictwie mieszkaniowym, uczelnie wzbogacą się o nowe obiekty, sieć dróg również zostanie wyremontowana i zagęszczona. Czy firmy takie jak Allcon będą koncentrować się na remontach lub dużych projektach rewitalizacyjnych?

S.G.: Mamy niepowtarzalną szansę nadgonienia zapóźnień dzięki środkom europejskim. Jeżeli mądrze nie wykorzystamy nadarzającej się okazji, drugiej może nie być. Na szczęście większość samorządów przeznacza unijne pieniądze właśnie na najważniejsze zadania związane z budową infrastruktury. Firmy deweloperskie już podejmują się rewitalizacji, zagospodarowania terenów poprzemysłowych. Nie jest to łatwe i najlepiej widać to na przykładzie Młodego Miasta w Gdańsku. Od dziesięciu lat mówi się o budowie domów, centrów handlowych i innych obiektów i nic się nie dzieje. Harbor City w Hamburgu jest podobnym przykładem. Tak jak w Gdańsku, zaczęło się w roku 1998, powierzchnia – 150 ha – także jest podobna, a przebudowę również zaplanowano na dwadzieścia lat. Ale na tym podobieństwa się kończą. Po dziesięciu latach w Hamburgu zagospodarowano już połowę tego terenu, my zaś stoimy w miejscu. Kolejna różnica to wzięcie przez miasto na siebie ciężaru stworzenia infrastruktury, czyli dróg, kolei, ochrony środowiska. W Hamburgu tereny te zostały oczyszczone z różnych poprzemysłowych pozostałości, a inwestycje infrastrukturalne zrealizowały miejskie spółki. Deweloperzy zajęli się zagospodarowaniem tego, co jest nad ziemią. Natomiast w gdańskim projekcie Młodego Miasta próbuje się wpuścić firmy na „pole minowe” i nakłonić je do usuwania zanieczyszczeń i modernizacji infrastruktury.

A.Ł.: Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych w Hamburgu następuje w określonych realiach tamtego rynku. Nasza inwestycja w Gdyni, Łużycka Office Park, jest pierwszą tego typu w Trójmieście, druga jest przy ulicy Arkońskiej w Gdańsku. W Warszawie działa już kilka podobnych parków, a w Niemczech, Holandii czy Wielkiej Brytanii są setki takich kompleksów. Zaspokajamy w tej chwili najbardziej podstawowe potrzeby w budownictwie biurowym i mieszkaniowym. Nasze społeczeństwo musi dojść do pewnego poziomu zamożności, żeby podjąć się rewitalizacji, gdyż to są bardzo kosztowne zadania. Polacy się bogacą, ale krzywa zamożności wspina się powoli i ciągle mocno odstajemy od średniej Unii Europejskiej.

W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego.

Kredyty mieszkaniowe nie będą już tak łatwo dostępne jak jeszcze dwa lata temu. To oznacza, że trzeba się zastanawiać nad obniżaniem kosztów w budownictwie, żeby więcej ludzi mogło kupić mieszkania – inaczej nie będzie zainteresowanych. Czy nowe technologie w budownictwie dają taką nadzieję?

A.Ł.: Na cenę mieszkań wpływa wiele czynników i tzw. zdrowy rozsądek ma tu ogromne znaczenie. Jeżeli w budynkach lokowanych z dala od centrum i z trudnym dojazdem budowano windy, duże hole, podziemne hale garażowe, to nie mogą one być tanie i stąd trudności ze sprzedażą. Cena musi być adekwatna do lokalizacji. Najpierw trzeba ocenić, jaki można osiągnąć poziom cen, i do tej oferty dopasować standard oraz budżetowanie. Niektórzy deweloperzy, między innymi JW Construction, poszukują innych rozwiązań technologicznych. Jednak technologie oparte na prefabrykatach są ślepą uliczką. Słaba jakość takich rozwiązań, mimo pewnych oszczędności, zniechęca do ich stosowania. 5-8 proc. oszczędności można znaleźć w lepszym rozplanowaniu powierzchni. W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego. Nie jesteśmy wyjątkiem, gdyż niemal cała Europa preferuje tradycyjne technologie. Niesprawdzone metody, dziwne projekty budynków też są efektem niedawnego rozchwiania rynku. W normalnych warunkach nie miałyby prawa znaleźć się w ofercie.

Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu.

W krajobrazie gospodarczym Pomorza dominują małe firmy, często ulokowane w doraźnie zaadaptowanych pomieszczeniach. Czy w przyszłości będą się przeprowadzać do takich miejsc jak Łużycka Office Park, Arkońska Business Park, a tym samym będzie rosło zapotrzebowanie na takie inwestycje?

S.G.: Będzie to zależało między innymi od wzrostu gospodarczego, a w konsekwencji od zamożności firm i społeczeństwa. Do tego dochodzi także problem mentalności małego i średniego biznesu. Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu, więc to się zmienia. Moim zdaniem prowadzenie działalności na wynajmowanych powierzchniach jest korzystniejsze, gdyż można je dopasowywać do bieżących potrzeb firmy i nie trzeba na przykład zajmować się remontami czy zarządzaniem powierzchnią. Poza tym budujemy nie tylko mury, ale też kreujemy przestrzeń pozwalającą na lepszy rozwój, przyciągnięcie lepszych pracowników itp. Zawsze są to dobre lokalizacje, korzystnie położone komunikacyjnie. Komfort pracy ma duże znaczenie, dla wielu porównywalne z zarobkami. Te elementy rekompensują koszt wynajmu. Dlatego właśnie wielkie zagraniczne korporacje wybierają powierzchnie biurowe w takich miejscach jak Łużycka Office Park.

Dziękuję za rozmowę.

Budownictwo to istotny, choć nie najważniejszy element regionalnej gospodarki. W 2007 r. udział tej sekcji działalności gospodarczej w wartości dodanej wytworzonej w województwie pomorskim osiągnął 7,2 proc. Podobną rolę budownictwo odgrywa w tworzeniu miejsc pracy. W 2008 r. odsetek pracujących w tym sektorze stanowił 6,7 proc. pracujących ogółem w województwie. Z jednej strony nie jest to wiele, z drugiej jednak ten właśnie sektor jest postrzegany jako koło zamachowe gospodarki. Od niego zależy w znacznym stopniu dobrostan przemysłu materiałów budowlanych, przemysłu metalowego, drzewnego, maszynowego, przetwórstwa tworzyw sztucznych i wielu innych. Martwi zatem nie najlepsza, jak się obecnie wydaje, przyszłość budownictwa mieszkaniowego, cieszą zaś planowane inwestycje infrastrukturalne.

Wartość dodana, czyli ile budownictwa w gospodarce

Jak już wspomniano, wartość dodana wytworzona w budownictwie w województwie pomorskim stanowiła 7,2 proc. wartości dodanej regionu. Wyższą produkcję odnotowano w liczonych razem: handlu i naprawach, hotelach i restauracjach, transporcie, gospodarce magazynowej i łączności (27,6 proc.), przetwórstwie przemysłowym (21,5 proc.) i pośrednictwie finansowym (19,7 proc.). Jednak żadna z wymienionych sekcji gospodarki nie rozwijała się jeszcze do niedawna w tak imponującym tempie jak budownictwo. Analiza ostatnich dostępnych danych (za lata 2006 oraz 2007) informuje bowiem o sięgających niemal 20 proc. wzrostach liczonych rok do roku. To dużo, biorąc pod uwagę przyrosty wartości dodanej ogółem w województwie pomorskim, sięgające w latach 2006 i 2007 odpowiednio 8,0 oraz 10,9 proc.

Udział budownictwa w wartości dodanej brutto regionu jest wyższy od sięgającej 6,5 proc. wartości wskaźnika ogólnopolskiego. Interesujące wydaje się zestawienie informacji o wartości dodanej wytworzonej w podregionach. Okazuje się bowiem, że na firmy zarejestrowane w Trójmieście przypada prawie połowa wartości dodanej wytworzonej na Pomorzu. Jeśli jednak wziąć pod uwagę jedynie budownictwo, wartość wskaźnika dla Gdańska, Sopotu oraz Gdyni wynosi już tylko 40,9 proc., niezwykle zyskuje natomiast podregion gdański, generujący 1/4 wartości dodanej wytworzonej w budownictwie. Sektor ten jest zatem istotnym kanałem transmisji impulsów rozwojowych płynących z aglomeracji.

Co więcej, informacje o produktywności pracy wskazują, że powyższy transfer dotyczy stosunkowo atrakcyjnych miejsc zatrudnienia. Wartość dodana przeliczona na pracującego jest w sektorze budownictwa relatywnie wysoka. Niżej wycenia się pracę świadczoną nie tylko w rolnictwie czy przemyśle, lecz właściwe w większości rodzajów działalności gospodarczej (z wyjątkiem pośrednictwa finansowego).

 

Produkcja budowlano-montażowa: więcej mieszkań i dróg

W 2008 r. wartość produkcji budowlano-montażowej zrealizowanej na terenie województwa pomorskiego wyniosła 5466,7 mln zł. To nieco ponad 7,1 proc. wartości ogólnopolskiej. Były to głównie prace o charakterze inwestycyjnym, na roboty o charakterze remontowym przypadało jedynie 25,9 proc.

Zdecydowana większość (2/3) inwestycji budowlanych w regionie to działania zrealizowane przez przedsiębiorstwa zarejestrowane w województwie pomorskim. Pozostałe 33,9 proc. (czyli około 1,9 mld złotych) zostało wytworzone przez firmy z siedzibami poza regionem, z czego ponad połowa przypada na przedsiębiorstwa z Mazowsza. Skala importu usług budowlanych jest zatem znacząca1. Wyższy jego poziom cechuje województwa: zachodniopomorskie, świętokrzyskie, opolskie, łódzkie oraz dolnośląskie.

Podmioty zarejestrowane w Pomorskiem prowadzą działalność również w innych regionach, wykazując największą aktywność w województwach mazowieckim (4,2 proc. wartości produkcji budowlano-montażowej pomorskich przedsiębiorstw), dolnośląskim (3,8 proc.) oraz zachodniopomorskim (3,3 proc.). W 2008 r. wartość eksportu usług budowlanych kształtowała się na poziomie 1134,0 mln zł. Pomorskie jest zatem importerem netto usług budowlanych z deficytem w obrotach o wartości około 721 mln złotych. Mając w perspektywie duże inwestycje infrastrukturalne, związane m.in. z organizacją mistrzostw Europy w piłce nożnej Euro 2012, stan ten będzie się utrwalał.

Cechą charakterystyczną sprzedaży produkcji budowlano-montażowej jest jej wysoka zmienność w czasie. Dla przykładu, wartość sprzedaży produkcji budowlano-montażowej w 2007 r. była wyższa o ponad 25 proc. niż w roku poprzednim. W 2008 r. w skali całego kraju odnotowano z kolei spadek sięgający 35,2 proc. wartości z 2007 r. Zmiany dla Pomorskiego mają nieco mniej gwałtowny charakter, choć ich kierunki są tożsame ze zmianami ogólnopolskimi.

Dane za 2009 r. cechuje nadal wysoka zmienność, uniemożliwiająca wyodrębnienie wyraźnego trendu. Sierpień 2009 r. zamknął się blisko 13-procentowym spadkiem (w porównaniu z lipcem), podczas gdy we wrześniu zaobserwowano już ponad 16-procentowy wzrost (w odniesieniu do sierpnia). Zestawienie tempa zmian w relacji do analogicznego miesiąca roku poprzedniego informuje jednak o obserwowanym od czterech miesięcy spadku. Uwzględniając informacje z miesięcy poprzednich, jest bardzo prawdopodobne, że wartość produkcji budowlano-montażowej również w 2009 r. będzie niższa niż przed rokiem.

Jakby na przekór temu trendowi, nadal rośnie liczba mieszkań oddawanych do użytkowania. Po dwóch kwartałach wzrost sięgnął 8,7 proc., po trzech było to już 17,6 proc. Wydaje się, że pod groźbą utraty płynności finansowej firmy budowlane z regionu finalizują rozpoczęte inwestycje. Znacząco (o 25 proc.) zmniejszyła się natomiast liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz (o ponad 27 proc.) liczba mieszkań, na których realizację wydano pozwolenia (dane półroczne narastające). Spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych zapowiada, że po wyczerpaniu powiększającej się jeszcze obecnie puli dostępnych mieszkań będziemy mieli do czynienia ze znaczącym ograniczeniem ich podaży w przyszłości.

Zdecydowanie lepsze perspektywy roztaczają się przed firmami wznoszącymi obiekty inżynierii lądowej i wodnej. Głównym bodźcem stymulującym wzrost popytu na usługi budowlane zarówno obecnie, jak i w przyszłości będą fundusze strukturalne. Wsparcie projektów realizowanych w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego 2007-2013 wyniesie niemal 0,9 mld euro. Profil pożądanych inwestycji koncentruje się na szeroko pojętej infrastrukturze, sprzyjając tworzeniu silnego impulsu popytowego na usługi budowlane w przyszłości. Podobny wpływ będą miały projekty realizowane w ramach programów sektorowych. Wartość inwestycji zaplanowanych w Programie Infrastruktura i Środowisko, które będą realizowane na terenie województwa pomorskiego, przekroczy 4,2 mld euro, jednak część tej sumy dotycząca największych inwestycji realizowanych w kilku regionach (droga ekspresowa S8 oraz połączenie kolejowe E65) przypadnie na inne województwa.

Sektor budowlany jako pracodawca

Znaczenie budownictwa dla regionalnego rynku pracy jest nieco wyższe niż by to wynikało wyłącznie z oficjalnych danych o zatrudnieniu. Cechą charakterystyczną pracy w sektorze jest sezonowość, z mniejszym natężeniem prac zimą. Jednak w pozostałych miesiącach budownictwo odgrywa istotną rolę w redukcji bezrobocia. Zapewnia kontakt z zatrudnieniem osobom o niższych kwalifikacjach zawodowych, utrzymując je w aktywności zawodowej i nie pozwalając na bezpowrotne wyeliminowanie z rynku pracy.

Na koniec 2008 r. liczba pracujących w gospodarce regionu wyniosła 781,5 tys., z czego sektor budownictwa zatrudniał 48,4 tys. pracowników. Udział tej grupy zatrudnionych wśród pracujących ogółem kształtował się na poziomie 6,7 proc. i był wyższy od analogicznego odsetka ogólnopolskiego (5,8 proc.) niemal o 1 pkt procentowy.

Podobnie jak dane o wartości dodanej, również dane o zatrudnieniu informują o obecności skupisk firm budowlanych zlokalizowanych w pobliżu Trójmiasta. Działalność ta rozwinęła się przede wszystkim w sąsiadującym z Gdynią powiecie wejherowskim oraz powiatach kartuskim i gdańskim. Ponadprzeciętne znaczenie budownictwa dla lokalnego rynku pracy cechuje również powiaty kościerski, starogardzki oraz tczewski.

Do podobnych wniosków prowadzą informacje pochodzące z REGON. W 2008 r. w powiecie kartuskim na każde 100 firm zarejestrowanych w rejestrze 22 firmy prowadziły działalność budowlaną. W powiecie kościerskim wartość tak skonstruowanego wskaźnika wynosiła 21, w wejherowskim 19, starogardzkim oraz tczewskim – po 15. Odsetek firm budowlanych w liczbie przedsiębiorstw ogółem wynosił dla województwa 12,3 proc., przy średniej ogólnopolskiej 11,3 proc.

Poziom rysującej się w otoczeniu Trójmiasta specjalizacji utrwalają informacje o zatrudnieniu w branżach powiązanych z budownictwem, takich jak produkcja metalowych oraz drewnianych elementów konstrukcyjnych i wyrobów stolarki budowlanej, produkcja wyrobów z cementu, betonu i gipsu. Ocenia się, że przedsiębiorstwa działające w budownictwie oraz w wymienionych wyżej branżach tworzą około 100 tys. miejsc pracy w regionie i odpowiadają za ponad 12 proc. liczby pracujących ogółem.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

NDI ma w swoim repertuarze szeroki wachlarz działalności budowlanej. Która z nich jest dziś, w czasie kryzysu, najbardziej rentowna?

Nie ma prostej odpowiedzi. Zacznijmy od tego, że to nie jest kryzys, lecz bardziej okres przejściowy lub rewizja rynku. W budownictwie cykliczność jest czymś naturalnym. Spójrzmy na publiczne zamówienia, które przygotowano w czasie chińskiego boomu. Dziś ceny materiałów i wykonania znacznie spadły, są na poziomie nawet 50 proc. wcześniej przygotowanych budżetów. Wysoką rentowność mają wszyscy, którzy wtedy podpisali kontrakty, a teraz wykonują prace. Dlatego wiele zależy od okresu i czasu trwania inwestycji.

Dotyczy to wyłącznie dużych przedsięwzięć infrastrukturalnych?

Niekoniecznie. W budownictwie przemysłowym, komercyjnym oraz mieszkaniowym też się takie przypadki zdarzają. Inaczej się kalkuluje w budownictwie obiektowym, gdzie można założyć zysk na poziomie 10 proc. W przypadku inwestycji infrastrukturalnych może to być najwyżej 5 proc. Jest też wiele innych różnic, na przykład w mieszkaniówce ogromne znaczenie ma lokalizacja – jeżeli jest trafiona, znacznie wzrasta zyskowność.

Nie mamy w naszym kraju żadnej zintegrowanej strategii komunikacyjnej, w której uwzględni się połączenia lotnicze, kolejowe oraz drogowe. Takie połączenia muszą stanowić jedność i powinny być dopasowane do naszych potrzeb.

Jak długo duże inwestycje infrastrukturalne będą napędzały budownictwo?

Mamy wyjątkowe ożywienie i wzrost aktywności, ale to, co dziś robimy, jest niewielkim ułamkiem w stosunku do potrzeb. Do tej pory w Polsce zbudowaliśmy prawie 700 km autostrad, drugie tyle zostanie rozpoczętych w najbliższym czasie. Ogromny sukces? Nawet kiedy powstanie cała A1, A2 oraz A4, to czy trzy autostrady w tak dużym kraju to dużo? Problem polega na tym, że nie planuje się więcej. Znaczne połacie kraju nie są objęte drogami ekspresowymi, o autostradach nawet nie wspomnę. Nie mamy w naszym kraju żadnej zintegrowanej strategii komunikacyjnej, w której uwzględni się połączenia lotnicze, kolejowe oraz drogowe. Takie połączenia muszą stanowić jedność i powinny być dopasowane do naszych potrzeb. Budowa linii kolejowej, po której pociągi będą jeździły z prędkością 350 km/h, jest wprawdzie kilkakrotnie droższa od takiej, gdzie dopuszczalna będzie prędkość 250 km/h, ale chyba warto się zastanowić nad wyborem.

Czyli braki w fundamentach, w myśleniu strategicznym, będą owocowały krzywymi ścianami całego gmachu infrastruktury, czyli mało spójnym systemem komunikacyjnym?

Gdziekolwiek spojrzymy, mamy tymczasowość. Brakuje narodowej strategii. Kolejne rządy rozwiązują tymczasowe problemy, zamiast zająć się długofalowym kształtowaniem infrastruktury komunikacyjnej. Wcześniej wypracowane koncepcje są realizowane, nie ma natomiast nowych. Nie wiadomo na przykład, jak za kilka lat będzie się można dostać z Gdańska do Lublina. Czy tak jak teraz, przebijając się przez Warszawę? Jeżeli przedsiębiorca taki jak ja miałby zainwestować duże pieniądze w tzw. bazę wykonawczą, to muszę wiedzieć, co będzie się działo w najbliższym dwudziestoleciu.

Mimo to prezes takiej firmy jak NDI musi się zastanawiać, czym będzie się ona zajmowała za pięć, dziesięć czy piętnaście lat.

NDI nie jest typową firmą budowlaną. Jesteśmy bardziej kreatorem, deweloperem tworzącym duże projekty inwestycyjne. Nie mamy potencjału wykonawczego. Przez pewien czas byliśmy twórcami wyłącznie obiektów publicznych: hoteli oraz biur. Hotelarstwo nadal jest bardzo ważną częścią naszego portfela. Współpracujemy z operatorami hotelowymi i będziemy budowali nie tylko w Polsce, ale też na Bałkanach i na Ukrainie. W kraju chcemy wznosić również hotele niższych kategorii, nie tylko te o wyższym standardzie. Realizowaliśmy też budownictwo mieszkaniowe, ale tu poruszamy się bardzo ostrożnie.

Pańska firma zainteresowała się także innymi segmentami budownictwa, wśród nich budową autostrad.

Uznaliśmy, że potrzebujemy trzech nóg, żeby stać stabilnie: budownictwa ogólnego, infrastruktury i energetyki. Chcemy też wzmocnić zdolność kapitałową poprzez stworzenie zamkniętego funduszu inwestycyjnego. Przedsięwzięcia, jakich się podejmujemy, wymagają własnego kapitału, właściwej koncepcji finansowej i przygotowanie do ich realizacji zajmuje więcej czasu niż samo wykonawstwo. Tak było m.in. w przypadku autostrady A1.

Co oznacza zainteresowanie energetyką?

Zajmujemy się obrotem energią. Chcemy integrować sieci, żeby uprościć jej przesył. Taka jest potrzeba na przykład w Rosji czy na Ukrainie. Zajmujemy się również produkcją energii. Mamy już trzy niewielkie źródła energii odnawialnej i chcemy zbudować kolejne większe elektrownie. W Macedonii testujemy możliwości energetyki wodnej. Niestety, w naszym kraju powołano Polską Grupę Energetyczną, która – moim zdaniem – jest skutecznym narzędziem tłamszenia poważnych inicjatyw. Monopol nie sprzyja gospodarce.

Czy wykonawstwo dużych elektrowni jest w kręgu zainteresowań NDI?

Jesteśmy tym zainteresowani, chociaż to specyficzna branża. Terminy realizacji zamówień głównych urządzeń są bardzo odległe i dziś rynek jest zależny od wykonawców turbin oraz innych urządzeń technologicznych. Podpisaliśmy list intencyjny z jednym z największych na świecie operatorów energetyki jądrowej, ale to dopiero początek długiej drogi. Jest kilka barier, między innymi lokalizacja, są też potrzebne olbrzymie pieniądze na wybudowanie takiej elektrowni. Sprzedaż energii również nie jest łatwym zadaniem. Obecny kształt rynku nie sprzyja takim inicjatywom i mimo deficytu energii na północy Polski nie ma poparcia dla inicjatywy budowy prywatnej elektrowni.

Czy podobne bariery stoją przed zainteresowanymi budową infrastruktury kolejowej?

Oczywiście, gdyż wiele się zmienia w naszej gospodarce, ale koleje nie kierują się interesem pasażera. Dwa lata temu zostałem poproszony o opinię projektu połączenia Wrocławia z Warszawą. Wcześniej niemiecki inwestor przeprowadził szczegółowe badania, inwentaryzacje, określił, w jakim stopniu można wykorzystać istniejącą infrastrukturę dla pociągów o prędkości do 250 km/h. Inwestor bezskutecznie puka do drzwi różnych ważnych urzędów już od kilku lat. W naszym kraju nie ma miejsca na prywatne przedsięwzięcia kolejowe. Wciąż obowiązuje doktryna „koleje dla kolejarzy”. Pora to zmienić.

Znamy poziom finansowania inwestycji infrastrukturalnych do 2013 r. W następnym budżecie UE, czyli w latach 2014-2019, więcej pieniędzy na projekty infrastrukturalne raczej nie będzie. Gdzie szukać finansowania takich pomysłów jak zagospodarowanie centrum Sopotu?

Władze Sopotu miały do wyboru dwie drogi: partnerstwo lub sprzedaż terenów, które były jego własnością. Tyle że w drugim przypadku pozbywają się gruntów w centrum na zawsze, tracąc bezpośredni wpływ na proces inwestycyjny i związane z tym profity. Ryzyko zakupu i zagospodarowania dla prywatnego inwestora też jest ogromne i dlatego jeżeli zasady współpracy zostaną uczciwie postawione, to partnerstwo jest najkorzystniejszym rozwiązaniem dla obu stron. Ponoszą mniejsze ryzyko i więcej zyskują.

Lista miast, które mają ziejące pustkami tereny w centrum, jest długa. Skoro w Sopocie się udało, to czy może się udać w innych miastach?

Może, ale nie wystarczy mówić, że coś się chce zrobić. Trzeba dużej determinacji. Jacek Karnowski wziął na siebie olbrzymią odpowiedzialność i płaci za to dużą cenę. Tacy partnerzy jak NDI w Sopocie znajdą się również gdzie indziej. Tylko że ryzyko nie kończy się wraz z końcem prac budowlanych. Utrzymanie i rozwój dużego ośrodka konferencyjnego w miejscu, które nie ma tradycji, jest trudnym zadaniem. Natomiast miasto korzysta z tego na wiele sposobów, gdyż ludzie przyjeżdżający tutaj na konferencję później wychodzą, kupują, jedzą, odwiedzają różne galerie i wystawy.

Pan kalkuluje w kategoriach biznesowych, czy takie partnerstwo się opłaci. Samorządowcy patrzą na takie przedsięwzięcia trochę inaczej. Liczą tzw. koszty polityczne.

W naszym przypadku instytucje państwowe zostały użyte do storpedowania pomysłu zagospodarowania centrum Sopotu. Gdyby nie takie zachowanie, nie byłoby kosztu politycznego. Liczy się odbiór publiczny, a ten jest bardzo pozytywny. Pojawiają się natomiast inne problemy, najczęściej krótkowzroczność. Około 2000 r. Cieplice Śląskie nieopodal Jeleniej Góry, mając na swoim terenie źródła geotermalne, chciały wybudować park wodny o podwyższonym standardzie. Zostałem poproszony wspólnie z austriackim partnerem o przygotowanie tego przedsięwzięcia. Najważniejsze pytanie, które postawiliśmy, brzmiało: na co liczą władze miasteczka? Czy chcą partnerstwa, w którym zostanie podzielone ryzyko i gdzie zyski są odłożone w czasie, czy też szybkiego zasilenia gotówką kasy miejskiej? Zwyciężyło to drugie podejście, które nie sprzyja takim inwestycjom. A mnie takie rozwiązania nie interesują.

W Gdańsku, Gdyni, a także w innych miastach jest dużo terenów poprzemysłowych. Czy samorządy będą się decydowały na partnerstwo, żeby zagospodarować te obszary?

Do pewnych rzeczy samorządowcy muszą dojrzeć. Jeżeli Gdańsk chce wieczorami ożywić miasto, to musi najpierw się zastanowić nad możliwościami. Będzie to zależało nie tylko od inwestycji. Budowaliśmy hotel w Krakowie i były wątpliwości, czy zarobi na siebie. Dziś jest to nasza najlepsza inwestycja hotelowa w Polsce. Kraków wygrał z czeską Pragą nie z powodu wspanialszych zabytków, ale dzięki różnorodnej ofercie oraz przemyślanej promocji, prowadzonej w całej Europie. Dlatego gospodarze terenu muszą najpierw zdefiniować własne potrzeby, przemyśleć, jak chcą i jak potrafią pokonywać bariery. Należy z wyprzedzeniem planować rozwiązywanie nadchodzących problemów. W Gdańsku na przykład są to zagadnienia komunikacyjne i już dziś należy zastanowić się nad alternatywą dla zapychającej się obwodnicy. Wcześniej nikt nie pomyślał, jakie będą konsekwencje budowy dużych centrów handlowych oraz osiedli mieszkaniowych przy obwodnicy. Władze Sopotu były i są zdeterminowane, rozwiązując kolejne problemy. W Gdańsku takiej determinacji nie widzę.

Chaotyczny rozwój osiedli przy obwodnicy zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni jest owocem braku determinacji?

Jeżeli człowiek jest w potrzebie, to będzie kupował mieszkanie w każdej dostępnej lokalizacji. Gdyby na terenach postoczniowych stały budynki mieszkalne i równocześnie takie osiedla powstawałyby przy obwodnicy, wtedy byłby jakiś wybór. Pojedyncze budynki oraz plomby w centrum Gdańska nie były i nie są alternatywą.

Aby osiągnąć średni europejski poziom, potrzebujemy co najmniej jednego pokolenia. Na kolei dzieje się niewiele, mimo zapewnionego finansowania z unijnych funduszy. Natomiast niemal każdy większy samorząd chce budować międzynarodowy port lotniczy. To kolejny dowód, że brakuje u nas strategii, odwagi i koordynacji. Pieniądze wcale nie są największym problemem.

Ile lat będziemy nadganiać nasze zapóźnienie w infrastrukturze, by osiągnąć średni europejski poziom?

Co najmniej jedno pokolenie. Myślę nie tylko o sieci drogowej, gdyż tu widać duży postęp. Proszę się przyjrzeć postępom na kolei. Dzieje się niewiele, mimo zapewnionego finansowania z unijnych funduszy. W ruchu lotniczym mamy natomiast bardzo interesującą sytuację, gdyż niemal każdy większy samorząd chce budować międzynarodowy port lotniczy. To kolejny dowód, że brakuje u nas strategii, odwagi i koordynacji. Pieniądze wcale nie są największym problemem.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Komisja Europejska przykłada wielką wagę do ochrony środowiska naturalnego. Nie pozostaje to bez wpływu na gospodarkę, także na branżę budowlaną. Jakie będą konsekwencje tak postawionych priorytetów?

Te regulacje, skądinąd słuszne, są bardzo bolesne. Oznaczają na przykład dodatkowe badania, spełnianie wielu kosztownych wymagań. To rodzi wśród części producentów frustrację, gdyż obok firm spełniających wymagania, i tym samym ponoszących koszty, jest mnóstwo producentów omijających przepisy. Niestety, uchodzi im to bezkarnie, a przecież celem tych zabiegów jest także bezpieczeństwo użytkownika.

Wśród ograniczeń niosących poważne konsekwencje dla całej gospodarki jest między innymi wymóg ograniczenia emisji CO2. W przypadku takich firm jak Atlas nie jest to wyłącznie problem wzrostu kosztów energii.

Liczba uregulowań budzących sprzeciw całego środowiska jest dłuższa. Jesteśmy na przykład w przededniu wielkich zmian związanych z szeroko rozumianym oddziaływaniem wyrobów budowlanych na środowisko. Wspomnę tylko, że w przypadku klejów do płytek ceramicznych postuluje się oznaczanie wpływu tych zapraw po związaniu na wody gruntowe. Może się rodzić pytanie o sens takiego wymogu, skoro niektóre materiały, jak na przykład wapno, stosowane są tysiące lat. Takie kroki Komitetów Technicznych trudno zaakceptować, gdyż są oderwane od życia.

Jednak inne postulaty, na przykład preferencje dla budownictwa energooszczędnego, budzą zadowolenie. Czy takie uregulowania przyniosą zmiany w budownictwie?

Sprzeciw budzi jedynie brak regulacji, które mogłyby w znaczący sposób wesprzeć energooszczędne budownictwo indywidualne. Dla złożonych systemów izolacji cieplnej Polska jest największym rynkiem w Europie. Jednak te ocieplenia są mocno zróżnicowane. Inwestycje wykonane w pierwszej połowie lat 90. bardzo często pozostawiają wiele do życzenia, a niektóre należy po prostu wykonać powtórnie. Dlatego oceniam, że jednym z poważniejszych problemów, z jakimi trzeba będzie sobie poradzić w ciągu najbliższych dziesięciu, dwudziestu lat, jest właśnie wymiana ociepleń. Jestem przekonany, że w sektorze, w którym działa Atlas, używany będzie już nie tylko ekspandowany polistyren EPS, ale też coraz częściej ekstrudowany polistyren XPS. Podobnie wierzę, że kwestia poprawy izolacyjności akustycznej będzie zyskiwać na znaczeniu. Nowe rozwiązania w ocieplaniu budynków będą się przebijać i za kilkanaście lat izolacje przyziemia będą najczęściej wykorzystywały ekstrudowany polistyren, a ściany budynków najbardziej narażone na hałas będą też miały odpowiednią izolację, np. z elastyfikowanego EPS. Moim zdaniem nie ma innej drogi. Natomiast życzyłbym sobie i innym lepszego wykonawstwa.

Budownictwo energooszczędne ma póki co niszowy charakter. Nowe propozycje Komisji Europejskiej oraz rosnące koszty energii powinny zachęcać do rozwoju, tylko czy to wystarczy w polskich realiach?

Wydaje mi się, że za dwadzieścia lat takie budownictwo nie będzie już niszą. Musimy poszukiwać coraz bardziej oszczędnych rozwiązań i dlatego budownictwo pasywne jest jednym z przyszłościowych kierunków.

Deweloperzy zapewniają, że nie będzie technologicznych rewolucji w polskim budownictwie, że konstrukcje drewniane czy też stawiane z użyciem stalowego szkieletu będą ułamkiem rynku. Podziela pan takie przekonanie?

Tak. Budownictwo europejskie bazuje na tradycyjnych, mineralnych materiałach wiążących: cemencie i wapnie. Nie spodziewam się żadnych rewolucyjnych zmian w tym obszarze.

Pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Jednak duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Duże firmy tego nie potrzebują, ale małe próbują się organizować w klastry. Czy to jest sposób na mniejsze koszty, szybszy postęp techniczny?

Nie wiem, jak wyglądają różne problemy z perspektywy mniejszych firm. Jednak podejrzewam, że pokonanie wielu barier, na przykład technologicznych, będzie łatwiejsze, gdy mniejsze firmy zaczną ze sobą współpracować. Atlas jest znaczącym producentem na rynku i dlatego staramy się uczestniczyć w pracach komitetów normalizacyjnych, różnych gremiach branżowych. Jednak, rzeczywiście, duże przedsiębiorstwa najczęściej samodzielnie szukają rozwiązań.

Czy polskie firmy związane z budownictwem współpracują z różnymi instytucjami badawczymi i uczelniami, czy po prostu kupują gotowe do wdrożenia rozwiązania wymyślone w innych krajach?

W naszej branży jest z tym pewien problem. Tworzymy swoisty łańcuch powiązanych ze sobą firm. Na początku są producenci surowców, którzy tworzą centra badawcze. W pewnym sensie oni dbają o to, by wiedza wlewała się w cały system, między innymi do takich producentów jak Atlas. Niestety, jest duża przepaść między środowiskami naukowo-badawczymi a przedsiębiorstwami. Nasza firma w niewielkim stopniu współpracuje z uczelniami, zwykle ogranicza się to do badań nad standardowymi rozwiązaniami. Uczciwie przyznam, że nie zanosi się na radykalną zmianę i w naszej branży nadal świat biznesu będzie daleki od współpracy ze światem nauki.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.

Polski rynek jest interesujący, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce.

Ostatnie dwa lata są niezwykle interesujące dla obserwatorów i bardzo stresujące dla przedstawicieli branży budowlanej. Czy taka nierównowaga będzie czymś naturalnym w perspektywie 10-20 lat, czy też czeka nas stabilizacja?

To nie jest nierównowaga, lecz raczej normalny cykl w budownictwie. W chwili wstąpienia Polski do Unii Europejskiej koniunktura zaczęła się rozpędzać, ceny szły w górę i teraz po prostu zamknął się ten pięcioletni cykl. To zamknięcie, moim zdaniem, jest łagodne, niewiele firm zbankrutowało, na ogół zmniejszyły się obroty oraz zyski i na tym się skończyło. Płynie jednak z tego pewna lekcja: ceny mieszkań będą teraz tworzone bardziej racjonalnie niż w ostatnich dwóch, trzech latach. Spodziewam się większej racjonalności zarówno inwestorów, jak i klientów, którzy nie poddadzą się histerii kupowania. Polski rynek jest interesujący dla takich producentów chemii budowlanej jak Atlas, ponieważ obok segmentu deweloperskiego istnieje bardzo silne budownictwo indywidualne. Dzięki spadkowi bezrobocia w ostatnich latach i dużemu napływowi pieniędzy od emigracji zarobkowej ta część rynku budowlanego nadal się rozwija i absorbuje inne negatywne wydarzenia w gospodarce. Jeżeli spojrzymy w przyszłość w dwudziestoletniej perspektywie, to rozwój budownictwa będzie umiarkowany. Nie czeka nas znaczący przyrost liczby ludności, tym samym nie będą dramatycznie rosły ceny gruntów, a to znacząca część kosztów całej inwestycji. W budownictwie indywidualnym pojawi się więcej dużych działek. Będzie też więcej budownictwa odtworzeniowego. Nie trzeba już zaspokajać potrzeb mieszkaniowych rosnącego w liczbę społeczeństwa, lecz poprawiać standard życia. Tym bardziej że czeka nas ujemny przyrost naturalny, a jego skutki po roku 2020 będą coraz bardziej widocznei.

Przecież potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są ogromne.

Potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są dla mnie zagadką. Oczywiście można przeliczać metry kwadratowe na osobę, ale nie wyjaśnia to wielu zjawisk. Pochodzę ze Śląska, mieszkałem w miejscowości liczącej blisko 3 tys. mieszkańców. Takich miejsc jest w tym regionie wiele. Jest tam sporo domów, w których mieszkają jedna, dwie osoby, najczęściej emeryci lub wdowy. Kiedy poprawia się sieć drogowa, kiedy rosną oczekiwania dotyczące standardu mieszkań i domów, może to być pokaźny zasób. Trudno mi powiedzieć, jak duże są to rezerwy, ale warto się temu przyjrzeć.

Czyli określenie „ogromne potrzeby mieszkaniowe” dotyczy dużych miast jak Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto?

Chyba tak właśnie jest. W dużych miastach przeważa przestarzała masa mieszkaniowa. Natomiast na obszarach mniej zurbanizowanych sytuacja wygląda dużo lepiej. Przez najbliższe dwadzieścia lat nadal będziemy rozwijającą się gospodarką i dlatego dużo będzie się budowało. Nie będzie to jednak równomierny rozwój. Moim zdaniem najbardziej dynamicznie rozwinie się budownictwo mieszkaniowe dobrej jakości, lepiej wykończone, o wyższych standardach ekologicznych i podwyższonych parametrach termicznych. Indywidualne budownictwo coraz częściej zacznie wykorzystywać własne źródła energii. Większe znaczenie będzie miała moda. Jeszcze dziś łazienki tworzy się na dwadzieścia lat, a czasami na całe życie, ale w przyszłości będą one częściej przebudowywane, a całe domy i mieszkania – modernizowane i zmieniane. Większe niż dziś będą też migracje ludności.

Czy za tym pójdzie rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem?

Na pewno będzie się ten segment rozwijać, ale o skali zadecyduje na przykład koszt kredytu czy powstanie jakichś inicjatyw kapitałowych. Dziś to jest po prostu nieopłacalne. Natomiast kiedy zwiększą się przepływy ludności, wzrośnie zapotrzebowanie. Przenoszący się za pracą do innego miasta raczej nie będą chcieli kupować mieszkania, lecz zadowolą się wynajęciem.

Czy z perspektywy największej w kraju firmy w branży budowlanej polski rynek robi się za ciasny?

Rynki polski oraz niemiecki są największymi w Europie rynkami chemii budowlanej. Pozostałe są albo mniejsze, albo – jak ukraiński czy rumuński – mają pewien potencjał. W Czechach lub Słowacji ten segment jest dobrze rozwinięty, są to jednak małe rynki. Kupiliśmy firmę na Białorusi, która ma 60-70-procentowy udział w rynku, ale w praktyce oznacza to 150 tysięcy ton wyrobów. Duży jest też rynek rosyjski, sama Moskwa pochłania olbrzymie ilości produktów. Jednak też jest to rynek mniejszy niż polski. Dlatego zagraniczne firmy inwestują w naszym kraju, ale polskie przedsiębiorstwa szukają nowych miejsc dla swojego rozwoju – jest ich coraz więcej. Oprócz Atlasa również Śnieżka czy Cersanit z powodzeniem inwestują w sąsiednich krajach. Dlatego nie wydaje mi się, żeby w przyszłości taka ekspansja była większa lub bardziej agresywna niż w tej chwili. Natomiast z moich obserwacji wynika, że dzięki wielkości naszego rynku oraz dużej dynamice nowym firmom łatwo u nas zaistnieć.

Ukraina nie budzi większego zainteresowania pańskiej firmy?

W minionych dwóch latach byłem na Ukrainie kilka razy. Kiedy na początku ubiegłego roku pojechałem tam po raz pierwszy po dłuższej przerwie, Kijów aż huczał od budów. Za nowe mieszkania trzeba było płacić po kilka tysięcy dolarów za metr kwadratowy. Kiedy przyjechałem ponownie parę miesięcy później, wszystko stało. Ukraińscy partnerzy przewidywali, że za jakieś pół roku banki wznowią finansowanie i budowy ruszą. Jednak od tego czasu minął ponad rok i nic się nie zmieniło.

Czyli kryzys.

Oczywiście, podobnie jak na Litwie, Łotwie i w Estonii, gdzie ceny materiałów budowlanych spadły o 40 proc. Te rynki mogły funkcjonować tylko dzięki kredytom. Polski rynek był jedynym wśród krajów rozwijających się, który nie żył na kredyt. Wychodzenie z kryzysu naszych wschodnich sąsiadów będzie trwało kilka lat.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową.

Prezes NDI, czyli poważny gracz na rynku, podkreślał, że brakuje nam myślenia strategicznego w tworzeniu infrastruktury, że to, co się dzieje, ma charakter doraźny, często nieprzemyślany.

Dla nas II wojna światowa skończyła się w 1989 r. Do tego czasu mieliśmy inne priorytety niż rozwijanie umiejętności zarządzania dużymi projektami. Jedynym naprawdę dużym projektem była Huta Katowice, może jeszcze Port Północny. Dopiero budowa autostrad jest okazją do zdobywania doświadczeń przez administrację państwową. Dużym projektem jest też Euro 2012. Trzecim jest 10+ grupy Lotos, chyba największa w tej chwili inwestycja w Polsce i jedna z większych w Europie. Kilkanaście lat dochodziliśmy do przedsięwzięć tej rangi. Myślę, że po kolejnych dwudziestu latach wiele się nauczymy i będzie dużo więcej autostrad czy linii kolejowych. Na przygotowanie i realizację dużego projektu trzeba od czterech do nawet ośmiu lat. Ścierają się różne koncepcje, poglądy, interesy, wszystko trzeba dokładnie przeanalizować i rozpisać. Dwadzieścia lat pokoju mamy już za sobą, teraz trzeba kolejnych dwudziestu, w trakcie których będziemy realizować duże przedsięwzięcia. Potrzebujemy czasu i spokoju na zbieranie doświadczeń i kapitałuii.

Dziękuję za rozmowę.

Wiele wskazuje na to, że polska gospodarka stosunkowo łagodnie przejdzie okres kryzysu w gospodarce światowej. W ujęciu makroekonomicznym pewne jest już, że Polska jako jeden z niewielu krajów europejskich, jeśli nie jedyny, uniknie spadku PKB w 2009 r. – według prognozy IBnGR wzrost PKB wyniesie 1,4 proc. W tym miejscu przypomnieć należy, że całkiem niedawno wiele instytucji, przede wszystkim międzynarodowych, prześcigało się w budowaniu negatywnych scenariuszy dla Polski, z których najczarniejsze wieszczyły nam spadek PKB nawet rzędu 3 proc.

Sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami, ucierpi mniej, niż należało oczekiwać.

Mniej niż należało oczekiwać ucierpi też sektor budowlany, wymieniany na początku kryzysu jako jeden z najbardziej zagrożonych jego skutkami. Wskazują na to wyraźnie dane z pierwszych dziewięciu miesięcy 2009 r. – w tym okresie miał miejsce wzrost produkcji budowlano-montażowej o 4,7 proc. Dla porównania, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku produkcja sprzedana przemysłu spadła o 6 proc. Sytuacja w budownictwie nie jest jednolita i kształtuje się różnie w poszczególnych segmentach rynku – produkcja budowlana w „budowie budynków” zmniejszyła się w pierwszych trzech kwartałach o 1,3 proc., natomiast w „budowie obiektów inżynieryjnych” (drogi) wzrosła aż o 19,3 proc.

Stosunkowo dobre wyniki sektora budowlanego znajdują odzwierciedlenie w danych dotyczących zatrudnienia. O ile w pierwszych dziewięciu miesiącach 2009 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw zmniejszyło się o 0,9 proc., o tyle w budownictwie miał miejsce wzrost tego wskaźnika o 5,7 proc. Dobrze kształtują się także wskaźniki efektywnościowe w budownictwie – rentowność brutto i netto w pierwszej połowie bieżącego roku była w tym sektorze wyższa niż średnio w gospodarce.

Nastrój pesymistyczny – ale mniej

Wyraźnie poprawiają się też nastroje w firmach budowlanych. Według badania prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, wskaźnik koniunktury w budownictwie nadal pozostaje ujemny, ale jego wartość w październiku wyniosła już tylko -8 pkt, podczas gdy jeszcze kilka miesięcy wcześniej wynosiła -30 pkt. Bardzo wyraźne jest zróżnicowanie nastrojów – w największych firmach budowlanych zatrudniających ponad 250 osób w sierpniu przeważały już pozytywne oceny sytuacji w sektorze (wskaźnik +6), podczas gdy w najmniejszych firmach, w których pracuje mniej niż 10 osób, nadal dominują oceny negatywne (wskaźnik -13).

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji. Przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano- -montażowe.

Najważniejszą barierą na rynku budowlanym jest obecnie wysoki poziom konkurencji, co jest pochodną kurczącego się popytu w niektórych segmentach rynku. Wśród innych istotnych barier przedsiębiorcy wymieniają także wysokie koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt na usługi budowlano-montażowe. Utrudnieniem dla firm budowlanych przestał być obecnie niedobór wykwalifikowanych pracowników, co jeszcze kilkanaście miesięcy temu było wskazywane jako najważniejszy problem. Warunki na rynku pracy, z punktu widzenia przedsiębiorców budowlanych, poprawiły sytuację pod tym względemi.

Negatywne efekty dekoniunktury gospodarczej widoczne są przede wszystkim w budownictwie mieszkaniowym. Za sprawą trudniejszego dostępu do kredytów bankowych zmniejszył się popyt na mieszkania, których zakup w dużym stopniu finansowany jest z kredytów hipotecznych. Było to jednym z powodów ograniczenia inwestycji przez deweloperów, a także inwestycji indywidualnych (budowa domów jednorodzinnych). Drugim powodem tych ograniczeń jest trudniejszy dostęp do kredytów dla samych deweloperów, którzy w ten sposób także współfinansują z reguły swoje inwestycje. Ograniczenie popytu na mieszkania związane jest nie tylko z trudniejszym dostępem do kredytów, ale także ze spadkiem możliwości wymaganego współfinansowania zakupów przez nabywców mieszkań.

Znacznie lepiej kształtuje się sytuacja w innych segmentach rynku budowlanego, przede wszystkim tych, w których istotną rolę odgrywa współfinansowanie inwestycji ze środków europejskich. Wymienić tu należy przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne (drogi, mosty, linie kolejowe) oraz budynki użyteczności publicznej (stadiony, hale sportowe, dworce kolejowe). Duża część popytu w tych segmentach budownictwa kreowana jest przez inwestycje związane z organizacją mistrzostw Euro 2012.

Dobrym wyprzedzającym barometrem koniunktury na rynku budowlanym jest liczba wydanych pozwoleń na budowę. Dane z pierwszego półrocza potwierdzają powyższe trendy. W pierwszych sześciu miesiącach 2009 r. liczba wydanych pozwoleń w budownictwie wielorodzinnym była o prawie 25 proc. mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W budownictwie jednorodzinnym spadek ten wyniósł ponad 15 proc. Spadek o ponad 13 proc. nastąpił też w przypadku pozwoleń na budowę budynków przemysłowych i magazynowych, co jest wynikiem ograniczenia nakładów inwestycyjnych w sektorze przedsiębiorstw. Wzrosła natomiast liczba pozwoleń wydanych na budowę budynków użyteczności publicznej (o ponad 11 proc.) i obiektów infrastrukturalnych (o prawie 9 proc.).

Duzi mają lepiej

Zróżnicowanie perspektyw rozwojowych sektora budowlanego i poziomu ryzyka w tym sektorze dotyczy nie tylko segmentów rynku, ale także poszczególnych grup przedsiębiorstw. W znacznie korzystniejszej sytuacji są obecnie duże firmy budowlane, które są w stanie podejmować realizację dużych inwestycji (a ich liczba rośnie). Coraz mniej rozpoczyna się natomiast inwestycji małych, w których specjalizują się firmy z sektora MSP – są one zatem w trudniejszej sytuacji, a konkurencja na rynku mniejszych kontraktów budowlanych jest coraz bardziej intensywna. Powoduje to spadek cen na rynku i zmusza firmy do poważnych redukcji kosztów, w tym osobowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej; może to spowodować dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka w budownictwie jest obecnie utrzymanie się dekoniunktury makroekonomicznej ze wszystkimi konsekwencjami tego stanu. Najważniejszą z tych konsekwencji może być dalszy spadek nakładów inwestycyjnych w przedsiębiorstwach, co spowoduje mniejszy popyt na budowę budynków przemysłowych i magazynowych.

Inną groźną dla budownictwa konsekwencją spowolnienia gospodarczego jest wzrost bezrobocia (a to jest w zasadzie pewne w ostatnim kwartale tego roku i w roku 2010). Wyższe bezrobocie oznacza niższe dochody ludności, a zatem niższy popyt na roboty budowlane w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Mechanizm ten ma charakter dwojaki. Po pierwsze, niższe dochody to mniejsza zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a zatem mniej przyznanych kredytów na zakup mieszkań. Po drugie, niższe dochody to mniej środków własnych na finansowanie robót budowlanych – inwestycyjnych w budownictwie jednorodzinnym i remontowych w budownictwie wielorodzinnym.

Ryzyko dla sektora budowlanego wiąże się obecnie także z sytuacją w sektorze bankowym. Spadek zaufania na rynku międzybankowym oraz zaostrzenie reguł ostrożnościowych powodują, że zmniejsza się dostępność kredytów zarówno dla ludności, jak i dla sektora przedsiębiorstw, a to zmniejsza możliwości finansowania wydatków inwestycyjnych w gospodarce. Utrwalenie się takiego stanu rzeczy może stanowić „wąskie gardło” dla dynamicznego wzrostu produkcji budowlanej w najbliższych kwartałach.

Czynnikiem ryzyka w sektorze budowlanym w drugiej połowie 2009 r. jest również utrwalenie się pesymistycznych nastrojów w gospodarce. Dotyczy to zarówno konsumentów, jak i przedsiębiorstw. Decyzje inwestycyjne (czy to dotyczące zakupu mieszkania, budowy domu czy budowy obiektu firmowego) podejmowane są bowiem często pod wpływem nastrojów i subiektywnych oczekiwań co do rozwoju sytuacji w najbliższej przyszłości. Pesymistyczne nastroje bardzo często stanowią ważną barierę inwestycyjną.

Mimo występowania powyższych ryzyk jeszcze raz należy podkreślić, że sektor budowlany stosunkowo łagodnie przechodzi okres spowolnienia gospodarczego i w roku 2010 wzrost produkcji w budownictwie prawdopodobnie nadal będzie wyraźnie szybszy niż w przemyśle.