Z Wojciechem Koziorowskim , Wiceprezesem Invest Komfort S.A.rozmawia Leszek Szmidtke
Inwestorzy, deweloperzy są najczęściej przedstawiani jako sprawcy bezładu architektonicznego w dużych miastach.
Ładu istotnie nie ma. Natomiast przyczyna to sprawa bardziej skomplikowana. Na pewno braki planów mają duże znaczenie. Brak również kierunku, który możemy dostrzec w innych regionach czy krajach Europy, choćby w austriackim Tyrolu. Tam widać dominujący styl architektoniczny. Powstające obecnie plany preferują to, co było budowane kiedyś. Inwestorzy przyjmują to jednak bardzo niechętnie i stąd właśnie chaos. Budynki są oczywiście znacznie lepsze niż kiedyś, natomiast urbanistyka jest gorsza. Dobrym przykładem jest osiedle Gdynia Karwiny. Budynki oczywiście są słabe, natomiast od strony urbanistycznej osiedle się broni. Powstała nieopodal zabudowa Fikakowa, także innych osiedli, jest już chaotyczna, mimo że budynki są oczywiście lepsze.
Czyli jest zgrzyt między planistami, stroną samorządową a inwestorami?
To raczej brak spójnej wizji rozwoju. Plany są robione długo, a sytuacja na rynku się zmienia i nie zawsze odpowiadają one temu, co w danym momencie można zbudować. Poza tym nasi klienci są przekonani, że dobre jest to, co znamy, czyli tak jak z piosenkami - podobają nam się te, które już słyszeliśmy. Ludzie chętniej kupują mieszkania w budynkach, które przypominają dawne. Dlatego na przykład w Sopocie najchętniej się mieszka w imitujących dziewiętnastowieczne. W Gdańsku w przypominających szesnasto- czy siedemnastowieczne kamieniczki. Moim zdaniem to jest zły kierunek, ale musimy to jako inwestorzy zaakceptować. Tym bardziej, że w powstających planach często pojawiają się zapisy nakazujące nawiązywania do dawnej zabudowy. To potęguje chaos, bo stawia się budynki o stylistyce dziewiętnastowiecznej w miejscu, gdzie nigdy takiej zabudowy nie było, a to przecież fałsz.
Z okien Pańskiego biura widać wznoszącą się najgłośniejszą gdyńską budowę - Sea Towers. I z tego, co słyszałem Pańska firma nie narzeka na brak chętnych do kupowania bardzo drogich mieszkań.
Nie, nie narzekamy. Mieszkania tam są kupowane bardzo chętnie. Oczywiście nie sprzedajemy od razu wszystkiego. Sytuacja na rynku powoduje, że robimy to proporcjonalnie do postępu prac.
Ale te dwie wieże nie przypominają wspomnianej starej piosenki.
To wynik zwycięstwa sił postępu nad siłami zachowawczymi. A poważniej, raczej wyjątek potwierdzający regułę. Dzięki poparciu samorządu udało się zrobić coś, co w moim przekonaniu oddaje ducha Gdyni. Coś, co symbolizuje nowoczesność, co jest inne niż zabudowa modernistyczna uważana za istotę tego miasta. Istotą Gdyni nie jest modernizm ani jakaś inna zabudowa z pierwszej połowy dwudziestego wieku, tylko nowoczesność.
Wspominał Pan o niedostosowaniu planów zagospodarowania. Przeglądając taki plan, na co zwraca Pan szczególną uwagę?
Na funkcję, na intensywność i na ograniczenia, które taki plan zawiera. Funkcja, czyli co na tym terenie można zbudować, może to być na przykład funkcja mieszkaniowa lub usługowa. Intensywność ma duże znaczenie, bo istotą szacunku ekonomicznego dla danego gruntu jest stwierdzenie, jaką ilość metrów kwadratowych powierzchni całkowitej czy też użytkowej można na tym terenie uzyskać. Innymi spotykanymi parametrami są: wysokość, długość elewacji, bywają również inne zapisy, na przykład w Gdańsku w rejonach objętych ochroną konserwatorską są to zapisy dotyczące układu dachów, podziału elewacji.
A co najczęściej budzi niezadowolenie inwestorów, co można niejako przy okazji naprawić, by na przykład usprawnić procedury wydawania pozwoleń?
Każda strona ma nieco inne spojrzenie na sprawę i nieco inny interes. I oczywiście coś, co jest niekorzystne z punktu widzenia dewelopera, może być korzystne dla urzędu czy lokalnej społeczności. Dla nas najważniejsze są właśnie: funkcja i wysoka intensywność. To, co niepotrzebnie ogranicza inwestorów, to zapisy dotyczące pozostałych elementów zabudowy, szczególnie konserwatorskie. Oczywiście, z jednej strony miasto broni się przed chaosem, ale z drugiej to nie architekci, urbaniści kształtują ład przestrzenny, tylko urzędnicy. W Gdańsku na przykład królują skośne dachy. Tylko że jest to przenoszenie w wiek XXI czegoś, co było budowane w XVI i XVII wieku. Ludzie, którzy są bardzo zakorzenieni w przeszłości, nadmiernie ją cenią, nie patrząc w przyszłość. Żyją w przekonaniu, że coś, co było świetne dawniej, musi być również dobre teraz. Tyle że łatwo o fałszerstwo, można na przykład zobaczyć w Gdańsku kamienice wyrzeźbione w styropianie.
Jeżeli znajdzie się działka, która daje szansę na postawienie czegoś nowego, czegoś nieszablonowego, to czy próbujecie zmienić plan miejscowego zagospodarowania, o ile oczywiście w ogóle jest - bo jeżeli nie ma, to problem chyba mniejszy?
Mniejszy lub większy. Jeżeli jest odpowiadający nam plan, to mamy komfortową sytuację. Można od razu przystąpić do inwestycji. Nie zamraża się wtedy dużych pieniędzy. Brak planu oznacza spore kłopoty. Można oczywiście realizować inwestycję na zasadzie "dobrego sąsiedztwa", ale to nakłada ograniczenia związane właśnie z charakterem otoczenia. Ta ustawa ma taką kapralską formę. Natomiast zrealizowanie planu trwa co najmniej rok i jest to wersja optymistyczna, bo częściej od półtora roku do dwóch lat. Na tak długi czas trzeba zamrozić pieniądze. Oczywiście inwestor może wówczas wpływać na kształt tego planu poprzez składanie koncepcji, które urzędnicy mogą brać pod uwagę. Znacznie gorsza jest sytuacja, gdy miejscowy plan jest zły. Aby go zmienić, trzeba przekonać władze danego miasta, że w tym miejscu można postawić coś lepszego. To się czasami udaje i takie przykłady mamy w Gdańsku, gdzie tereny pierwotnie określane jako usługowe zostaną zamienione na mieszkaniowe. Dotyczy to centrum i zamiast pełnej biur, zamierającej po godzinie 15 części miasta będzie tam tętniło normalne życie.
Zdaje się, że w przypadku Sea Towers była podobna sytuacja...
Tak, plan przewidywał częściowo inne funkcje, a nie przewidywał budynku apartamentowego. Po zmianie stał się ważną częścią całości. Tuż obok przewidziano centrum kongresowe, centrum rekreacji i turystyki. Apartamentowiec jest pierwszy i w dużym stopniu sfinansuje dalsze części, a poza tym jest to nowa jakość i myślę, że dobrze się stało, że powstał.
A czy przedstawialiście swoją wizję tego miejsca, czy musieliście się jakoś układać, negocjować ze stroną samorządową?
Układać się, to nie jest dobre słowo. Przedstawiliśmy swoją wizję tego miejsca, która chyba zbiegła się z wizją miasta. Zrobiliśmy konkurs i wybrany został najlepszy projekt. Osiągnęliśmy po prostu konsensus.
Często spotyka się Pan z taką postawą władz?
Jest coraz większa przychylność władz. Nasze problemy zwykle wynikają z pewnej opieszałości urzędniczej. Miasto ma dużo rzeczy do zrobienia, a niestety zasoby są ograniczone. Generalnie władze miast są otwarte na dobre pomysły. Oczywiście czasami to, co nam się wydaje sensownym posunięciem, nie jest tak odbierane. Chcemy być firmą otwartą na nowoczesność, a to niekiedy powoduje tarcia, na przykład ze służbami odpowiedzialnymi za ochronę zabytków.
Wiesław Bielawski na pytanie, co dzisiaj decyduje o kształcie inwestycji, odparł, że przede wszystkim świadomość inwestora.
Chyba nie tyle świadomość, bo to jest bardzo pojemne słowo, a raczej posiadanie wizji tego, co chce się stworzyć. Z jednej strony oczywiste jest to, że dla inwestorów najważniejsza jest marża, ale z drugiej jakiś pomysł, odwaga w spojrzeniu w przyszłość, żeby mieć też przyjemność z tego, co się buduje. I chyba to jest przewagą inwestorów lokalnych nad tymi większymi, globalnymi. Mieszkając tutaj, przez lata będziemy patrzeć na to, co zbudowaliśmy i przez pryzmat naszych budowli będziemy oceniani. Chcemy oczywiście dobrze sprzedać nasze inwestycje, ale też chcemy je tak kształtować, by nawet po długim czasie patrzeć na nie z przyjemnością. Wracając więc do pytania, po pierwsze wizja, po drugie dobry biznesplan, by istniejącą wizję oblec w ciało. Potrzebni są też dobrzy architekci.
Od pewnego czasu podkreśla Pan ten element ekonomiczny, że inwestycja musi się sprzedać. Czego dzisiaj klient nie kupi? A może nie ma takiego problemu, bo rynek jest tak wygłodzony, że sprzedaje się wszystko?
To zależy od tego, kim jest inwestor. Firmy takie jak nasza, które mają jakiś dorobek, nie mogą sobie pozwolić na wpadki. Nawet jeśli dzisiaj klient jest bardziej skłonny do podejmowania ryzykownych decyzji, to za kilka lat miałoby to negatywny wpływ na naszą pozycję rynkową. Dlatego staramy się tworzyć dobrą architekturę. Usiłujemy odchodzić od pewnej monokultury, która występowała w budownictwie do tej pory, wprowadzając na przykład kamień, aluminium. Sea Towers w Gdyni są tego najlepszym przykładem.
Każdy poważniejszy inwestor będzie podkreślał, że chce się wyróżniać. Jednak dostęp do materiałów budowlanych, do technologii jest praktycznie taki sam, więc czym można się wyróżniać?
Można się wyróżniać stawianiem ciekawych budynków, dbałością o detale, jakością używanych materiałów. Można się wyróżniać na przykład wykonywaniem mieszkań "pod klucz".
Jeżeli jednak nowe budynki powstają na obszarach chronionych bądź w tzw. otulinie, to muszą się dostosować do pewnych wymogów lub, jak kto woli, ograniczeń. Czy na przykład Nowa Lastadia wpisuje się w otoczenie?
Można się wtapiać w kontekst, ale też inwestycja może być kontrapunktem, może podkreślać otoczenie poprzez zupełnie inną jakość. Nie wiem, czy budynek o kształcie ogórka w Londynie powstałby, gdyby musiał się dostosować literalnie do otoczenia. Zatem kontekst tak, ale nie poprzez nawiązywanie do przebrzmiałej formy. To może być kwestia skali, odniesienia, funkcji, jak również nieprzesłaniania czegoś, co jest cenne w starej architekturze. Przyznam, że dostosowywanie się do określonego kontekstu jest dla mnie poważnym kłopotem. Często jest to fałsz. Rozumiem, że polskie społeczeństwo dba o to, co pozostało. Tym bardziej, że zostało niewiele. Jednak często owocuje to wtórnością. Nawet chybione przypadki nowoczesnej architektury prowadzą nas w lepszą stronę niż ta wtórność. Jeżeli będziemy się na niej koncentrować, to będziemy mieli Disneyland.
Czy patrząc na to, co dzieje się na rynku, nie obawia się Pan, że obszary z gotowymi planami szybko się wyczerpią, a tym samym zatrzymają się inwestycje?
Dzisiaj plany ograniczają budowy i mówię to z pełną odpowiedzialnością. Inne ograniczenia: brak siły roboczej, brak materiałów, brak pieniędzy na rynku - zostały przełamane. Wąskim gardłem dla planów, ich powstawania i jakości są twórcy, czyli samorządy. Tam pieniądz nie wędruje w miejsca najbardziej zagrożone, bo jest uwiązany budżetem. Dlatego miasto często nie ma pieniędzy, by przygotowywać plany miejscowego zagospodarowania, ponieważ musi też spełniać inne zadania.
Jakich w tej chwili poszukuje Pan architektów?
Poszukujemy architektów, którzy profesjonalnie potrafią zaadaptować coś, co chcemy zaoferować klientom. Potrafiących stworzyć nowe budynki, w których ludziom będzie się dobrze mieszkać, umiejętnie kształtujących przestrzeń mieszkalną. Poszukujemy ludzi, którzy zaproponują nam coś, co jest inne niż budynki i mieszkania powstające w ostatnim dziesięcioleciu. To, co ostatnio budowano w Trójmieście, opierało się na zbliżonej technologii. Natomiast poza granicami Polski, jak również w Warszawie, widać nowe spojrzenie. Są to nowe wzory elewacji, ciekawe wnętrza, architektura krajobrazu, która przez lata była bardzo zaniedbana. Liczy się nie tylko dom, ale również ogród, obiekty sportowe i co ważne, zwraca się uwagę nie tylko na to, by wszystko było dobrze zbudowane, ale też umiejętnie skomponowane.
Dziękuję za rozmowę.
