Z Janem Dębskim , Wiceprezesem ECE Projektmanagement Polska, która zbudowała i zarządza Alfa Centrum i Galerią Bałtycką w Gdańsku, rozmawia Leszek Szmidtke , dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.
– Leszek Szmidtke: Inne potrzeby mają zagraniczni inwestorzy szukający lokalizacji dla fabryki, inne dla centrum handlowego. Czy miejsce to jedyna różnica?
Jan Dębski: Naszą filozofią jest budowanie centrów handlowych w centrach miast. Zasada jest prosta: dobra lokalizacja to dobra inwestycja. Kupujący muszą mieć dogodny dostęp, łatwy dojazd komunikacją miejską. To są elementy, które się składają na dobrą lokalizację. Najlepsze określamy skrótem AAA.
– Czy Wrzeszcz jest taką lokalizacją?
Wrzeszcz jest idealnie położony, pomiędzy zabytkowym centrum Gdańska a Sopotem. W pobliżu jest przystanek Szybkiej Kolei Miejskiej, tramwaje, pętle autobusowe komunikacji miejskiej oraz połączeń regionalnych. Nasze centrum położone jest przy ulicy Grunwaldzkiej, która jest główną osią komunikacyjną Gdańska, Sopotu i Gdyni. To jest naprawdę idealna lokalizacja. Lokalizacja jest sprawą ważną, może nawet najważniejszą, ale nie jedyną.
Oczywiście, w każdym mieście można postawić takie centrum handlowe jak Galeria Bałtycka. Kilka lat temu założyliśmy, że interesują nas miasta powyżej 250 tysięcy mieszkańców. Jednak rynek bardzo się zmienia i niektórzy nasi konkurenci osiedlają się już w miastach, które zamieszkuje 80 tysięcy ludzi. Wielkość miasta jest bardzo istotna. Nasze inwestycje są duże, drogie, spełniają wysokie standardy i dlatego liczba odwiedzających osób, klientów musi być odpowiednio duża. Najmniejsze centra, jakie stawiamy, mają od 160 do 200 sklepów, zatem oczekiwania co do liczby osób są znaczne. Gdańska lokalizacja jest dla nas jeszcze o tyle ważna, że do tej pory nasycenie tzw. nowoczesną powierzchnią handlową w porównaniu z ośmioma największymi polskimi miastami było niewielkie. Wynosiło około 350 metrów kwadratowych na 1000 mieszkańców wobec 600 metrów w Warszawie i Poznaniu.
– Czy decydując się na takie inwestycje, przeprowadzacie badania rynku? Bo wielkość miasta to chyba nie jedyne kryterium?
Przede wszystkim badamy czas dojazdu potencjalnych klientów. Podzieliliśmy to na trzy strefy: 15 minut, pół godziny oraz 45 minut i sprawdzaliśmy, ile osób w tych przedziałach czasowych może do nas dojechać. W przypadku Galerii Bałtyckiej to ponad milion osób. Oczywiście badamy też kondycję konkurencji.
– A czy badacie poziom zamożności potencjalnych klientów?
Badamy, chociaż z mojego doświadczenia wiem, że to nie jest takie oczywiste. Ten poziom jest najwyższy w Warszawie. Nasze drugie centrum budowaliśmy w Łodzi, a to miasto nie ma opinii zbyt zamożnego. Otworzyliśmy tam centrum handlowe pięć lat temu i okazało się, że była to bardzo udana inwestycja. Galeria Bałtycka została otwarta w październiku 2007 i już widać, że było to świetne posunięcie.
– Czy spoglądając na potencjalną kandydaturę, bierzecie też pod uwagę, jakie firmy są ulokowane w danym miejscu, jakie gałęzie gospodarki się tam rozwijają – wszystko, co ma wpływ na poziom zamożności potencjalnych klientów?
To również bierzemy pod uwagę. Analizujemy, jak rozwija się gospodarka, jaka jest stopa bezrobocia, ale we wszystkich miastach, w których inwestujemy, wygląda to podobnie.
– W tych miastach spotykacie się również z urzędnikami, z władzą samorządową. Jakie wnioski płyną z gdańskich doświadczeń?
To nie jest ukłon w stronę władz Gdańska, ale współpracowało nam się rewelacyjnie. Cały proces inwestycyjny trwał krótko. Myślę, że prezydent chciał zmienić charakter tej części miasta. Jeszcze nie tak dawno stały tam zabudowania fabryczne firmy Fazer, była też spółdzielnia mleczarska Maćkowy. Nie wyglądało to imponująco. Pojawia się znany w Europie inwestor: pokazujemy, co chcemy zrobić, dajemy gwarancję i miasto nie musi się angażować finansowo w to przedsięwzięcie. Samodzielnie kupiliśmy działki i tym samym uporządkowaliśmy sprawy własnościowe. To ostatnie było najtrudniejsze i trwało kilka lat.
– Czy były gotowe plany miejscowego zagospodarowania oraz infrastruktura?
Infrastruktura była, musieliśmy ją jedynie zaadaptować do naszych potrzeb. Bardziej skomplikowany był układ drogowy, ale usiedliśmy do rozmów i wynegocjowaliśmy, co trzeba zrobić, jakie musimy spełnić oczekiwania władz miasta dotyczące pobliskich dróg. Na jednej z działek stał budynek, w którym było 21 mieszkań. Wybudowaliśmy nowy i przeprowadziliśmy do niego mieszkańców. W tym nowym budynku są 24 mieszkania, a więc to kolejna korzyść dla miasta.
– Czy z porównania gdańskiej inwestycji z tym, co robiliście w innych polskich miastach, a także w innych krajach, wynika, co należy poprawić?
Oczywiście są bariery, a największą jest nowa ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. Ktokolwiek chce zbudować obiekt większy niż 400 metrów kwadratowych, czyli na przykład salon samochodowy lub meblowy, musi dostać zgodę. Kolejną rzeczą, na którą jednak miasto lub gmina nie ma wielkiego wpływu, jest wydawanie pozwoleń budowlanych. Zapowiadane ułatwienia bardzo by pomogły. Gdziekolwiek inwestujemy, samorządy trzymają się prawa. Jeżeli chcemy postawić centrum handlowe, to rozmawiamy z władzami miasta i one decydują, czy chcą mieć coś takiego, czy nie. Jeżeli samorząd się nie zgodzi, nic nie wskóramy. Niestety, polskie prawo budowlane jest niespójne, dlatego musimy bardzo uważać, jakie urzędy wydają decyzję. Nasze inwestycje są zbyt kosztowne, byśmy mogli sobie pozwolić na błędy. Jeżeli jakaś decyzja zostanie zaskarżona albo budowa wstrzymana, to straty są olbrzymie. Dlatego musimy być pewni, że wszystkie dokumenty wydawane przez miasto są zgodne z przepisami.
– Gdańsk jest takim miejscem, gdzie sprawy własnościowe są często zagmatwane. Czy natknęliście się na takie komplikacje?
Mimo że działek było wiele, to prawie wszystkie miały prywatnych właścicieli. Z takimi jest sprawa prosta – albo można się dogadać, albo nie. Kiedy jednak jakaś działka niezbędna do powstania centrum handlowego jest własnością skarbu państwa albo miasta i jest przetarg, a w pobliżu działa konkurencja, to dochodzi do zaciętej walki.
– Czy to ECE przyszło do Gdańska, czy też Gdańsk zachęcił pańską firmę do inwestowania poprzez jakąś formę promocji?
To była nasza inicjatywa. Już wiele lat temu zdecydowaliśmy, że wybudujemy w Gdańsku centrum handlowe. Na początku byliśmy zainteresowani miejscem, na którym dzisiaj stoi Manhattan. Zazwyczaj wygląda to podobnie: przyjeżdżamy do miasta, poznajemy je, analizujemy i wybieramy najlepszą, naszym zdaniem, lokalizację. Dopiero wtedy zaczynamy sprawdzać, jakie są możliwości zakupu działki i jakie są przeszkody. Kiedy już zbierzemy informacje, udajemy się do władz miasta i pytamy, czy są zainteresowane taką inwestycją.
– Inwestorzy, szczególnie z sektora wysokich technologii, przede wszystkim pytają o kadry, o absolwentów szkół wyższych, i to najlepiej uczelni technicznych. Czy firma budująca, a później zarządzająca centrum handlowym, ma podobne priorytety?
My koncentrujemy się na innych sprawach, chociaż to, co się dzieje na rynku pracy, jak najbardziej nas dotyka. Kupcy, którzy wynajmują od nas powierzchnie, skarżą się na brak ludzi. Natomiast my natykamy się na inne problemy. Olbrzymim utrudnieniem jest to co, się dzieje z firmami oraz materiałami budowlanymi. Skok cen był tak ogromny, że znacząco wzrosły koszty inwestycji. Pierwszy raz w naszej historii mieliśmy kłopot z ukończeniem na czas budowy.
– Czy Pomorze, region o specyficznym charakterze i położeniu, powinien szukać swojej szansy w jakiejś niszy?
Nie jestem przekonany, że Pomorze czy inne polskie regiony powinny w jakiś szczególny sposób starać się o inwestorów. Na początku lat dziewięćdziesiątych była epoka fast foodów i rynek zdominowały dwie czy trzy światowe marki. Później przyszedł czas na stacje benzynowe i też pojawiły się największe światowe korporacje. Po tym nastąpił wysyp hipermarketów, a teraz powstają centra handlowe i biurowce. Bardzo dynamicznie rozwija się też rynek mieszkaniowy. Miasto powinno zabiegać o inwestycje, ale jeżeli to nie jest odpowiedni czas, to niewiele można zwojować. Co takie miasto jak Gdańsk powinno zrobić? Powinno przygotować infrastrukturę dla przyszłych inwestycji. Kapitał zainteresowany postawieniem fabryki szuka terenów wyposażonych w infrastrukturę, zwłaszcza drogową. Drugą ważną rzeczą jest szybsze wydawanie pozwoleń na budowę. Potrzebna jest też dobra wola, dużo dobrej woli.
Dziękuję za rozmowę.